Waarde eigen woning naar box 3: Een onzalig plan?

Vandaag las ik dat D66, naar aanleiding van het rapport van het CPB, wel oren had naar het verplaatsen van de eigen woning naar box 3. Dit zou gunstig zijn voor jongeren die dan minder kwijt zouden zijn aan hypotheeklasten.
Letterlijk stond er in het artikel: Als de eigen woning inderdaad van box 1 naar box 3 van de belastingaangifte verhuist, is dat goed voor mensen die in verhouding tot hun inkomsten hoge hypotheeklasten hebben – in de praktijk dus jonge werknemers.

Nu ben ik geen fiscalist, maar ik kan die redenering totaal niet volgen. Volgens mij ben je, als iemand met een hoge hypotheek juist meer kwijt wanneer de netto waarde (waarde huis-hypotheekschuld) in box 3 geplaatst wordt. Maar het kan ook best zijn dat ik iets over het hoofd zie. Dan hou ik me natuurlijk aanbevolen om mijn berekeningen aan te passen. Ik zal proberen aan de hand van een voorbeeld te laten zien waarom ik denk dat dit idee niet gunstig is voor woningeigenaren:

In mijn voorbeeld ga ik uit van het volgende:

• Woningwaarde €200.000 en verandert niet in de looptijd van de hypotheek
• Hypotheekschuld €200.000 (meer mag binnenkort niet meer)
• Hypotheekrente 2%
• Annuïtaire aflossing
• Looptijd 30 jaar
• Hypotheekrente aftrek tegen 40,5%
• Zoveel spaargeld dat elke euro extra belast wordt met vermogensrendementsheffing

Ik hou voor het gemak even geen rekening met het eigen woning forfait.

In beide situaties is het maandbedrag dat je betaalt €729,34 bruto per maand. Per jaar ben je dus €8870,87 bruto kwijt. Ik ga niet voor elk jaar de betaalde rente berekenen, maar voor een aantal jaren heb ik de betaalde rente uitgerekend. En ook de nog openstaande hypotheekschuld.

Einde jaar	woningwaarde	Hypotheekschuld	Netto woningwaarde	Betaalde rente
1	€   200.000,00	€       195.084,23	€                   4.915,77	€       3.955,10
5	€   200.000,00	€       174.408,72	€                 25.591,28	€       3.546,04
10	€   200.000,00	€       146.128,35	€                 53.871,65	€       2.986,51
15	€   200.000,00	€       114.876,29	€                 85.123,71	€       2.368,19
20	€   200.000,00	€         80.340,31	€               119.659,69	€       1.684,89
25	€   200.000,00	€         42.175,32	€               157.824,68	€           929,80
30	€   200.000,00	€                    0,00	€               200.000,00	€             95,36

Huidige situatie

In de huidige situatie betaalt de woningeigenaar in jaar 1 van de €8870,87 aan totale kosten, €3955,10 aan rente, de rest is aflossing. Van deze €3955,10 krijgt hij via de inkomstenbelasting 40,5% terug. Dat is €1.601.82 teruggaaf. Zo heb ik dit ook voor de andere jaren berekend.

Einde jaar	teruggaaf	netto kosten
1	€ 1.601,82	€7.269,05
5	€ 1.436,14	€7.434,72
10	€ 1.209,54	€7.661,33
15	€     959,12	€7.911,75
20	€     682,38	€8.188,49
25	€     376,57	€8.494,30
30	€       38,62	€8.832,25

Na de looptijd van de hypotheek betaal je geen belasting. Het huis wordt namelijk niet gezien als vermogen zolang je in die woning blijft wonen.

Nieuwe situatie

Nu dan de situatie waarbij de netto waarde van de woning in box 3 wordt meegerekend. Bij het afsluiten van de hypotheek is de netto woningwaarde 0. De hypotheekschuld is namelijk gelijk aan de woningwaarde. Maar direct na de eerste maandelijkse betaling is de hypotheekschuld lager dan de waarde van de woning en ontstaat er dus een net woningwaarde, die bij het vermogen mag worden opgeteld. Over die waarde dient dus vermogensrendementsheffing betaalt worden. Voor dezelfde jaren is ook uitgerekend wat je dan extra aan vermogensrendementsheffing zou moeten betalen.

Einde jaar	woningwaarde	Hypotheekschuld	Netto woningwaarde	VRH	Totale kosten
1	€   200.000,00	€       195.084,23	€                   4.915,77	€       58,99	€8.929,86
5	€   200.000,00	€       174.408,72	€                 25.591,28	€     307,10	€9.177,96
10	€   200.000,00	€       146.128,35	€                 53.871,65	€     646,46	€9.517,33
15	€   200.000,00	€       114.876,29	€                 85.123,71	€ 1.021,48	€9.892,35
20	€   200.000,00	€         80.340,31	€               119.659,69	€ 1.435,92	€10.306,78
25	€   200.000,00	€         42.175,32	€               157.824,68	€ 1.893,90	€10.764,76
30	€   200.000,00	€                    0,00	€               200.000,00	€ 2.400,00	€11.270,87

Na het aflossen van de hypotheek blijf je je leven lang €2.400 per jaar aan vermogensrendementsheffing betalen. 

De bedragen die in de tabel zijn berekend voor de vermogensrendementsheffing vallen natuurlijk best wel mee, zeker als je het vergelijkt met de hypotheeklasten. Maar daar zit de adder onder het gras. Dit zijn niet de enige kosten die je betaalt. Gedurende de looptijd van de hypotheek betaal je ieder jaar €8.870,87 aan rente en aflossingen. En die kosten zijn in deze situatie netto kosten. 

Vergelijking

Als je beide situaties dan naast elkaar zet, zie je dat de situatie waarin de woning in box 3 wordt geplaatst jaar voor jaar meer kost dan de huidige situatie. Dat is uitgezet in de laatste tabel.

Einde jaar	Box 1	Box 3	Verschil
1	€7.269,05	€8.929,86	-€1.660,81
5	€7.434,72	€9.177,96	-€1.743,24
10	€7.661,33	€9.517,33	-€1.856,00
15	€7.911,75	€9.892,35	-€1.980,60
20	€8.188,49	€10.306,78	-€2.118,30
25	€8.494,30	€10.764,76	-€2.270,46
30	€8.832,25	€11.270,87	-€2.438,62

En na het aflossen van de hypotheek betaal je met je huis in box 3 nog steeds €2.400 per jaar.

Conclusie

Misschien maak ik een gigantische denkfout, maar ik zie niet hoe het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 een voordeel kan opleveren huiseigenaren. Wellicht als vlak na de koop van een huis de woningmarkt helemaal instort en de waarde met 25% daalt. Dan heb je een aantal jaar voordeel wellicht. Maar als dat niet gebeurt, betaal je volgens mij altijd meer belasting dan met het huidige systeem.