Hypotheekweg

In het landschap van de FIRE/HOT/financiële vrijheid zijn er grofweg twee kampen te vinden als het gaat om het pad naar die financiële vrijheid. Aan de ene kant zijn er de aflossers, die zweren bij het zo snel mogelijk aflossen van alle schulden, dus ook de hypotheek. Aan de andere kant zijn er de investeerders die, gesteund door decennia-lange statistieken, aantonen dat op de lange termijn investeren meer oplevert dan het aflossen van de hypotheek. En zeker bij de huidige hoogte van de hypotheekrente is dat zo. Zekerheid tegenover rendement Gemiddeld genomen levert beleggen op de lange termijn een hoger rendement op dan de huidige hypotheekrentestand. Tel daar de hypotheekrenteaftrek bij op en puur wiskundig gezien is beleggen de meest rationele keuze. Alleen hebben we het over een gemiddelde. Er zullen jaren zijn dat het rendement hoger licht dan dit gemiddelde, maar ook zeker jaren dat het rendement lager is dan dat gemiddelde, of zelfs negatief. Dat zagen we bijvoorbeeld afgelo...

In deze serie zijn reeds verschenen: Linksom of rechtsom? Uitgangspunten berekeningen Vandaag dan de eerste berekening in deze serie. Hoe staat de aflosser ervoor na 30 jaar? Voor volledige financiële onafhankelijkheid heeft hij €450.000 vermogen nodig.Dat schreef ik gisteren al. De aflosser lost het eerste jaar €10.000 af en daarna laat hij "de sneeuwbal het werk doen". Ieder jaar lost hij dus wat meer af. Na 15 jaar is er nog zo'n €250 aan hypotheek over. In grafiekvorm ziet dat er als volgt uit: In jaar 16 lost hij dat laatste beetje af en begint alsnog met investeren. Dat jaar investeert hij €14.750 euro. De jaren erna kan hij ieder jaar €15.000 investeren. Hiermee heeft de aflosser aan het eind van het jaar ruim €377.500 bij elkaar bespaard. Dat is €72.500 te kort voor volledige financiële afhankelijkheid. Met dit bedrag zou hij met de 4%-regel iets minder dan €250 per maand moeten bijverdienen. Daarmee zou hij wel zeer HOT zijn... :)

Een aantal dagen terug werd ik bij een discussie tussen nieuwbakken blogger Chris en Geldnerd zelf op het blog van Geldnerd getriggerd. Toen wij begonnen met bloggen las ik op diverse Nederlandse blogs vooral over het aflossen van schulden als het pad naar meer financiële vrijheid. Of dit nu persoonlijke leningen waren of hypotheken: aflossen was het devies. Met die focus zijn wij eind 2015 ook begonnen met onze financiële bewustwording. "Schulden zijn slecht en dienen afgelost te worden". Vandaar de naam "hypotheekweg" voor onze blog. Hoe meer we ons echter verdiepten in financiële onafhankelijkheid, of sinds de bloggers-meeting in Utrecht (HOT), hoe meer we, vooral ik (M), aangetrokken werden door de mogelijkheid van het creëren van een passief inkomen door te investeren. Sinds halverwege 2016 hebben we dan ook voorzichtig de eerste stapjes gezet op het gebied van beleggen. Intussen hebben we zo al een aardig bedragje belegd. Maar ik dwaal af. Waar ik ...

Afgelopen zaterdag waren wij op een verjaardag en kwam het gesprek met een aantal bevriende stellen over huizen en verhuizen. Natuurlijk kwam ter sprake dat ons oude appartement zoveel in waarde is gestegen nadat wij het verkocht hadden, maar dat was niet het belangrijkste onderwerp. Eén stel wilde graag verhuizen, van een eengezinswoning naar een twee-onder-een-kapper. Ze waren op zoek naar wat meer ruimte in huis, maar vooral naar een grotere tuin. Kan ik helemaal begrijpen. Ze hadden zelfs een huis bezichtigd en eigenlijk al helemaal verliefd op dat huis. Maar nu kwam het. Ze werden helemaal verrast door de nieuwe hypotheekregels. Ze hadden hun huidige woning in 2007 gekocht en zich verder nooit meer verdiept in de hypotheek. En ondanks dat er volgens mij genoeg in het nieuws is geweest over het afbouwen van de maximale hypotheek, werden zij erdoor verrast. Ook bleek hun huis nog flink onder water te staan. Als ze het bezichtigde huis zouden willen kopen zouden ze bijna e...

Vanaf deze maand zijn de tijdsklemmen voor spaar- en beleggingshypotheken opgeheven. Dat betekent dat je geen boete meer krijgt van de belastingdienst als je eerder dan na 15 of 20 jaar besluit om die hypotheekvormen af te lossen of over te sluiten. Dat wil overigens niet zeggen dat je geen boeterente hoeft te betalen bij je hypotheekverstrekker. Ik heb al van veel mensen gelezen of gehoord, vooral mensen die druk met aflossen zijn, dat ze hun spaarhypotheek willen omzetten. Maar zelfs de overheid waarschuwt dat het oversluiten of aflossen van een spaarhypotheek meestal niet in het voordeel van de klant is. Dat heeft ermee te maken dat je met een spaarhypotheek maximaal profiteert van de hypotheekrenteaftrek gedurende de hele looptijd van de hypotheek en dan aan het einde van de hypotheek ook nog eens dat hypotheekdeel geheel aflost met het gespaarde geld. Collega-blogger Geld-is-tijd heeft daar ook al vaak wat over geschreven. Waarom zou het dan niet gunstig zijn om sneller de s...

Het eerste kwartaal van 2017 zit er alweer op, een mooi moment om eens te kijken hoe het gegaan is en of we op schema liggen voor de doelen die we voor dit jaar hebben gesteld. Inkomsten In dit kwartaal waren de inkomsten fors. Naast dat M nog achterstallige declaraties uit 2016 declareerde en ontving, hield hij het dit jaar netjes bij. Dat betekende bovenop de normale inkomsten dat er ongeveer €1.200 aan extra inkomsten binnen kwam. Wel zijn die extra inkomsten natuurlijk eerder al uitgegeven. In totaal kwam er bij M op dat gebied ruim €10.500 binnen. Daarnaast ontvingen we in januari een erfenis van €11.000. In totaal waren de inkomsten €21.500. Hypotheek In januari ging het mis met het doen van de geplande extra aflossing. In februari losten we het gehele bedrag van de erfenis af, samen met de geplande extra aflossingen van januari en februari, en nog een klein beetje extra. In maart losten we €600 extra af. In totaal losten we €12.679,40 extra af. Samen met de toename ...

Vandaag verschillende berichten die te maken hebben met het goed rondkomen van je inkomen in de media. Op  BNR  hoorde ik op weg naar werk een item over dat er toch nog veel huishoudens zijn die niet goed rondkomen. Toen ik het artikel op de site nalas viel me op dat er stond dat de hoogte van je inkomen eigenlijk weinig uitmaakt of je betalingsproblemen kan krijgen. In het AD stond hier ook een  artikel  over. Hierin werd gezegd dat de meeste mensen die in de problemen komen als standaard minder dan €1.000 op de spaarrekening hebben staan. Ook werd ingegaan op hoe je jezelf weerbaar kunt maken om te voorkomen dat je in de problemen komt. Het Nibud geeft 3 tips: Check wekelijks je saldo Plan jaarlijks je inkomsten en uitgaven Spaar 10% van je inkomen Eergisteren schreef ik over hoe vaak wij ons saldo checken en gisteren over hoe wij onze inkomsten en uitgaven plannen . Vandaag het derde en laatste deel, hoe(veel) sparen wij? Het is al vaak beschre...

Deze week heb ik al twee blogs geschreven over onze spaarhypotheek. Hier schreef ik over twee scenario's die ik zelf had uitgewerkt en hier schreef ik over de opmerkingen en het mogelijk inkorten van de hypotheek. Ook collega-blogger in 10 jaar was deze week goed op dreef met artikelen over de spaarhypotheek. Twee uitgewerkte scenario's Vandaag dan het derde deel van onze serie. In dit blog heb ik twee mogelijke scenario's uitgewerkt om te vergelijken. In beide scenario's verkorten we de looptijd naar 20 jaar. In ons geval zou dat betekenen dat we in februari 2026 van dit deel van de hypotheek af zijn. Wanneer het lukt om  per jaar fors op de andere delen af te lossen zullen we tegen die tijd ook nagenoeg van de aflossingsvrije hypotheek en de annuïteiten hypotheek af zijn. Voor de berekeningen van beide scenario's ben ik uitgegaan van de volgende zaken: Rente op de hypotheekschuld en het spaardepot: 3,1% Belastingtarief inkomstenbelasting: 42% Kosten b...

Na de laatste extra aflossing op de restschuld was ik nog niet in de gelegenheid geweest om de pagina's voor de hypotheek en de aflossingen bij te werken. Gisteravond ben ik daar wel aan toegekomen. Alles is weer up to date. Hypotheek Zoals ik al schreef in het bericht over de extra aflossing is onze totale schuld, dus hypotheek en restschuld in oktober gedaald naar onder de €200.000. Dat is minder dan de originele hypotheek op onze huidige woning is, maar nog niet minder dan de originele hypotheek op dit huis was en ook nog meer dan de WOZ-waarde van ons huis afgelopen januari. Aflossingen Het totaal voor dit jaar aan extra aflossingen is door de laatste aflossing boven de €11.000 gekomen. In totaal hebben we nu €14.550 extra afgelost, het gros daarvan op de restschuld. We hebben intussen ook een afspraak gemaakt met de moeder van M over het aflossen van het laatste deel van de restschuld. Binnenkort meer daarover. Beleggen Op het belegginsfront hebben we ons een klein b...

Als reactie op één van mijn vorige blogs over beleggen vroeg Mom4life waarom we eigenlijk dat geld niet gebruikten om te "beleggen" in stenen, oftewel ons huis. Dat is een goede vraag, die ik even heb laten liggen, zodat ik onze gedachtegang  goed kon verwoorden. Volgens mij is me dat intussen goed gelukt. Het belangrijkste doel van beleggen voor ons is om uiteindelijk (waarschijnlijk pas over vele, vele jaren) een passief inkomen bij elkaar te krijgen zodat we niet meer hoeven te werken. Dat betekent niet dat we dan gelijk zullen stoppen, maar de mogelijkheid is er dan wel... Voor we daar zijn zullen we echter eerst onze maandlasten ver naar beneden moeten zien te krijgen, dat maakt het namelijk een stuk makkelijker om voldoende inkomsten te genereren. En het meeste val te besparen op onze woonlasten. Je zou dan zeggen, waarom stop je dan niet alles wat je overhoudt in de aflossing van de hypotheek? Dat heeft dan weer te maken met onze buffer. Die vinden we op dit ...

Wanneer we naar onze maandelijkse hypotheeklasten kijken, hebben we het eigenlijk altijd over bruto en netto maandlasten. De bruto hypotheeklasten zijn dan de bedragen die daadwerkelijk naar de bank worden overgeschreven en voor de netto lasten halen we dan de hypotheekrente aftrek eraf. Voor onze hypotheeklasten zijn zijn de volgende posten pure netto kosten: Inleg spaarhypotheek Anuïtaire aflossing De rente die we betalen op alle hypotheekdelen zijn bruto bedragen, daar gaat nog de hypotheekrenteaftrek vanaf. Waarom zouden we bij de totale nog openstaande hypotheekschuld ook niet kunnen kijken naar bruto en netto? Ik denk dat de netto hypotheek een betere weergave is van de inspanningen die we nog moeten doen om de gehele hypotheek af te betalen. Ik zal proberen uit te leggen wat ik hiermee bedoel.. Bruto hypotheek De openstaande bedragen die ik bijvoorbeeld bij internetbankieren zie staan, of op de jaaroverzichten die de bank verstrekt, dat is voor mij de brut...

Op de website van onze hypotheekbank (A.BN.AM.RO) vond ik gisteren een pagina over rentemiddelen. Onze bank biedt dat op dit moment nog niet aangeboden, maar zoals te lezen valt zal het vanaf half 2016 mogelijk zijn. Ik heb de pagina aandachtig zitten lezen en er staat nog niet heel veel informatie: Voor (bank)spaarhypotheken en hybride hypotheken is het niet mogelijk te middelen omdat het kort gezegd volgens de bank niets oplevert in maandlasten Er is een rentemiddelingsopslag van 0,2% Rentemiddeling is mogelijk via internet bankieren, er komt dus geen adviseur aan te pas en dus ook geen advieskosten Dat laatste maakt het natuurlijk extra interessant. Dat het in het internet bankieren eraan zit te komen is al te zien. De module voor extra aflossen is al aangepast. Kon je tot voor kort alleen maar tot en met het boetevrije bedrag aflossen, nu kun je elk bedrag invullen en wordt de boete meteen berekend. Dat is denk ik de eerste stap op weg naar het invoeren van het rente...

Ruim een week geleden schreef ik hoe ik mijn savings rate ga berekenen. Intussen heb ik op die manier onze savings rate voor januari uitgerekend. In januari bedroeg onze savings rate 49,7%. Wat hebben wij die maand dan zoal gespaard of geïnvesteerd? In januari hadden wij extra inkomsten door een schenking , maar ook extra uitgaven aan de auto . Daarnaast hebben we regulier en extra afgelost op onze hypotheek en hadden we de reguliere aflossing op de restschuld.

Deze week heb ik eens zitten rekenen. Hoe snel zou je van je hypotheek af kunnen zijn als je vanaf het begin maximaal extra zou gaan aflossen? Bij veel hypotheekverstrekkers mag je zonder boete 10% extra aflossen, bij sommige 20% en bij een enkele zelfs onbeperkt. Stel je hebt een hypotheek van 30 jaar waarop je maximaal 10% per jaar boetevrij extra mag aflossen. Hoe snel zou dat dan kunnen gaan? Wat zijn de "hypotheekvoorwaarden" in dit geval? Per jaar maximaal 10% extra boetevrij aflossen Extra aflossing aan het eind van het jaar Looptijd veranderd niet door aflossingen Aflossingsvrij Bij een aflossingsvrije hypotheek is het eenvoudig. Je lost verder niets af behalve de 10% aan het eind van het jaar. Na 10 jaar ben je dan van je hypotheek af. Onderaan staat een grafiek waarin de drie hypotheekvormen staan uitgewerkt. Annuïteiten of lineair Naast de normale aflossingen los je aan het eind van het jaar 10% af. Je kunt dan uiteindelijk een jaar winnen ...

Eind januari zetten wij onze eerste stapjes op de beleggingsvloer. We belegden een bescheiden bedrag in wat aandelen. En ik moet zeggen, ik ben daar toch meer tijd aan kwijt dan ik verwacht had. Ondanks dat we voor de lange termijn beleggen en zo uiteindelijk een passief inkomen willen ontwikkelen dat een aanzienlijk deel van ons inkomen verzorgt, kijk ik toch elke dag even "wat de aandelen gedaan hebben". Niet dat ik dan zenuwachtig word van een koersdaling, helemaal niet zelfs, maar ik ben gewoon nieuwsgierig. Toen ik gisteren naar mijn beleggingsoverzicht keek stond daar opeens een nieuwe regel bij. Met een waarde van maar liefst €8,60. Dit blijkt een dividend-uitkering te zijn. Het bedrijf waarvan wij nu aandelen hebben keert elk kwartaal dividend uit. Nu staat dit mooi op het overzicht, maar we kunnen nog niet over dit geld beschikken. Het dividend is namelijk wel aan ons toegekend, maar het wordt pas over een aantal weken echt uitgekeerd. Omdat ik dat niet begreep...

In dit blog heb ik al een aantal keren wat geschreven over het aflossen op onze hypotheek. Eerst het originele plan  waarbij we zouden starten met alleen maar aflossen van €125 per maand op de aflossingsvrije hypotheek, wat we eigenlijk in februari alweer overboord gooiden. In februari losten naast die €125 ook €100 op de annuïteitenhypotheek af. Na de excel sheet er nog eens bij gepakt te hebben en een aantal scenario's door te hebben gerekend, zijn we tot de conclusie (en eigenlijk wisten we dat ook wel) gekomen dat extra aflossen op de annuïteitenhypotheek veel meer oplevert in daling van de maandlasten.  Daarnaast hebben we ook doorgerekend wat de effecten zijn van het terug laten brengen van de looptijd van de hypotheek. Zo hebben we berekend dat bij een extra aflossing van €1000 op de annuïteitenhypotheek, we de looptijd met een half jaar zouden kunnen inkorten zonder dat de maandlasten oplopen. En uiteindelijk levert dat ook meer op dan de maandlasten te laten v...

Het was een paar dagen al wat stiller op mijn blog, en ondanks dat er genoeg nieuws was over vermogensrendementheffing  en hypotheekrentes , had ik gewoon even geen inspiratie. Het was even druk in het hoofd van het werk. Vandaag iets meer rust in mijn hoofd, dus even een kort bericht. Zo'n anderhalve maand geleden ben ik begonnen met het online sparen via Euroclix . Gisteren heb ik mijn eerste uitbetaling laten doen. In totaal heb ik in anderhalve maand 2000 clix verzameld wat goed is voor een uitbetaling van €25. Deze €25 gaat in het potje voor de hypotheekaflossing voor maart. Bij euroclix spaar je door op emails te klikken, enquêtes in te vullen of bijvoorbeeld via hun links op de site iets te bestellen bij webwinkels. Wil je zelf ook op deze eenvoudige manier voor wat extra's sparen dan kan dat via onderstaande logo. Als je je via dat logo aanmeld krijg je gelijk een aanmeldbonus van €1,50 en krijg ik een aanbrengbonus van hetzelfde bedrag. Je helpt mij daardoor ook e...

Toen ik mijn excelsheet met onder andere ons hypotheekoverzicht aan het bijwerken was, vroeg ik me opeens af hoeveel de hypotheek nou eigenlijk per maand daalt op dit moment. Dus heb ik alle getallen voor de maand februari eens op een rij gezet. Aangezien we de e xtra aflossing al gedaan hebben en onze bank dan gelijk de nieuwe overzichten verstuurt via de bankmail, kunnen we nu al precies zien hoeveel de schuld is afgenomen. Dit geldt tenminste voor het aflossingsvrije deel en het annuïteitendeel. Zonder extra aflossing wordt er in februari €101,77 afgelost. Daar komt dan nog een extra aflossing van €100 bij op dat deel. Op het aflossingsvrije deel wordt in februari €125 afgelost. In totaal is de direct zichtbare aflossing in februari dus €326,77. Daarnaast storten we ook nog in de spaarhypotheek. Daar zien we in het hypotheekoverzicht niets van, maar maakt de netto-schuld natuurlijk wel kleiner. Voor de toename van het spaardepot moet ik wel een aanname doen, omdat we dat nie...

Gisterochtend toen ik naar mijn werk reed hoorde ik op de radio een bericht dat Vereniging Eigen Huis vindt dat bij de BKR geregisteerd moet worden. Zie hier voor het persbericht van VEH. De redenatie is als volgt. Schulden die bij de BKR staan geregistreerd worden meegenomen in de berekening van de lasten en uiteindelijk dus ook het maximaal te lenen bedrag. Als de studieschuld niet geregistreerd staat kan de hypotheekverstrekker hier geen rekening mee houden zolang een huizenkoper het niet zelf meldt. En om maar "dat ene huis" te kunnen kopen blijkt dat 4 op de 10 huizenkopers die studieschuld dus verzwijgt. Dan krijgt de huizenkoper uiteindelijk dus een hogere hypotheek dan zou mogen, met te hoge maandlasten als gevolg. Het registeren bij de BKR zorgt ervoor dat huizenkopers hun studieschuld niet kunnen verzwijgen, die is namelijk algemeen bekend. Je zou kunnen zeggen, een goed advies van de lobbyclub VEH, voor hun potentiële nieuwe leden. Die zullen zich hierdoor ni...

Vorige week las ik een in een artikel dat een kwart van de huizenkopers een maximale hypotheek neemt als ze een huis kopen. Ik was wel geïnteresseerd in de redenen waarom mensen dat deden en heb dus even verder gezocht dan alleen dit artikel. Dit artikel bleek gebaseerd te zijn op een blog van N.ationale N.ederlanden die een steekproef had gehouden. Daaruit bleek, zoals wel vaker, dat het allemaal wat genuanceerder lag dan dat de kop in De T.elegraaf deed vermoeden. Waar je in het verleden kon spreken over de maximale hypotheek, had dit altijd betrekking op het inkomen van de koper(s). Tegenwoordig is er ook een maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van het huis (dit jaar 102%), dus over welke maximale hypotheek hebben we het nu eigenlijk? En wat zijn dan de redenen om een maximale hypotheek te nemen? Uit de blog bleek dat deze 25% niet over alle huizenkopers gaat, maar over samenwonenden.  En het gaat over de maximale hypotheek t.o.v. het inkomen van de kopers. Voor...