vrijdag 20 oktober 2017

Woningen 50% te duur? Of toch niet?

Volgend jaar wordt de grens waarmee je een hypotheek met Nationale HypotheekGarantie kunt afsluiten weer verder verhoogd. Deze grens wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde verkoopprijs van de voorgaande zomer.
Afgelopen zomer was de gemiddelde huizenprijs in juni, juli en augustus respectievelijk €264.362, €264.007 en €268.452. Op basis hiervan wordt de nieuwe NHG-grens vastgesteld op €265.000.

Ik vind dat persoonlijk een fors bedrag. Zeker als je gaat kijken wat voor een inkomen je zou moeten hebben om een dergelijke hypotheek te kunnen krijgen. Een eenverdiener zou voor dit hypotheekbedrag bij onze bank (ABNAMRO) net geen €55.000 bruto moeten verdienen. Met een modaal inkomen dat voor 2018 gesteld is op €37.500 (in 2017 nog €36.500), betekent het dus dat je een inkomen moet hebben van ruim 1,5x modaal om een gemiddeld (oftewel modaal) huis te kunnen financieren.

Dit soort kentallen geeft voor mij aan de woningmarkt geen gezonde markt is. In een ideale markt zou je mijns inziens namelijk met een gemiddeld inkomen een gemiddeld huis moeten kunnen financieren.
Met die gedachte zou je zelfs kunnen zeggen dat woningen in Nederland op dit moment 50% te duur zijn.
Dat die berekening niet meer opgaat komt vooral omdat je een huis op basis van twee inkomens kunt kopen, waarbij het tweede inkomen dit jaar voor 60% wordt meegeteld. Als je er op die manier tegen aankijkt, dan zijn de huizen zelfs nog wat te goedkoop. Een stel met allebei een modaal inkomen kunnen namelijk ruim €360.000 aan hypotheek krijgen. Dus dan zou je kunnen zeggen dat de huizen gemiddeld nog bijna een ton te goedkoop zijn... :)

Volgend jaar wordt het tweede inkomen voor 70% meegeteld in de berekening voor de maximale hypotheek. Dat betekent dat de leencapaciteit voor tweeverdieners verder omhoog gaat en mensen zich dus nog verder in de schulden kunnen steken. Dat vind ik overigens geen goede zaak. Wanneer je dan onverhoopt uit elkaar gaat ben je steeds meer genoodzaakt om je huis te verkopen omdat beide partners het huis niet kunnen financieren.

Wat vinden jullie van de ontwikkelingen in de hypotheekregels?

14 opmerkingen:

  1. Goed overzicht, wat ik mis is je eigen mening: Wat vind jij: zou een (modaal) huis betaalbaar moeten zijn op 1 volledige (modale) baan?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Oh ik dacht dat ik dat wel verwoord had. Ik vind van wel.

      Verwijderen
  2. De huizen zijn zo duur door de HRA, woningkrapte en beleggers die direct meer dan de vraagprijs bieden. Een woning zou je moeten kunnen betalen zonder de HRA. Ben ook voorstander van het afbouwen of afschaffen van deze regeling. Men betaald nu in de randstad met gemak een ton meer dan de woning eigenlijk waard is, dat is iemand eigen keuze, maar het lijkt mij geen slimme keuze. De NHG is een gemiddelde van een woning op het platteland die je voor een prikkie koopt en in de randstad waar je meer dan de hoofdprijs betaald, je koopt uiteindelijk wat je kan betalen. Het salaris van een eenverdiener doet er bijna niet toe, omdat je een fatsoenlijke woning alleen kunt kopen met twee inkomens tegenwoordig, al zou je de hypotheek met een inkomen kunnen betalen, tenzij je buitengewoon verdiend natuurlijk, je moet ook nog leven en een buffer bouwen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. ER is echter wel een verschil tussen modaal (inkomen) en gemiddeld (woningprijs).
    Modaal = meest voorkomend
    Gemiddeld = Alle verkochtte huizen/aantal

    Ht modaal inkomen is dus wellicht iets heeft anders dan het gemiddelde inkomen.

    Dit Quote:
    Met een modaal inkomen dat voor 2018 gesteld is op €37.500 (in 2017 nog €36.500), betekent het dus dat je een inkomen moet hebben van ruim 1,5x modaal om een gemiddeld (oftewel modaal) huis te kunnen financieren.

    Is in dit geval dus een enigzins kromme vergelijking.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Een gemiddeld huis is namelijk iets anders dan een modaal huis.
      Je kan een gemiddeld huis dus niet gelijkstellen aan een modaal inkomen.

      Verwijderen
    2. Correct, de gemiddelde huizenprijs lijkt echter in dit geval de mediane huizenprijs te zijn.

      https://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/

      Verwijderen
  4. Ik vind het jammer dat het bijna onmogelijk is om een huis op 1 salaris te kopen. Zeker in de randstad is dat niet te doen. Bij mij in de buurt zijn er appartementen van 65m2 die voor 250.000 te koop staan. Dat is toch niet leuk meer? Ik hoop echt dat er meer woningen gebouwd gaan worden en dat de prijzen niet verder gaan stijgen. Een koophuis wordt zo onbetaalbaar voor veel mensen. Terwijl er ook weinig betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn. Wat moet je dan?

    BeantwoordenVerwijderen
  5. 'Moet' iedereen een koophuis hebben? Naar mijn idee niet. Dus ik denk ook niet dat je met een modaal inkomen (dat best laag is) een gemiddeld huis zou moeten kunnen kopen. Sowieso de vraag wat een gemiddeld huis is?
    Als elk stel/gezin in een rijtjeshuis met tuin zou wonen, zou dit niet eens passen in ons land volgens mij..

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik zeg ook niet dat dat het gemiddelde huis is? Het zegt alleen wat over het prijsniveau.

      Verwijderen
    2. een huurhuis krijg je bijna niet.. particulieer is veeeeel duurder dan huren.. (wij huurden een huis hiervoor van toen 750 per maand, particulier kostte een zelfde huis in de straat 1400 per maand ??? ) je moet hier gemiddeld 8 jr ingeschreven staan ongeveer ?? dus veel opties heb je niet meer.. t groeit scheef..

      Verwijderen
    3. Niet iedereen 'moet' een huis kopen, maar je moet toch wel ergens kunnen wonen? Huurhuizen zijn er amper te vinden en die zijn vaak duurder dan de maandelijkse kosten van een hypotheek.

      Verwijderen
    4. Klopt, huren is duurder. Maar het is ook géén verantwoordelijkheid voor onderhoud, geen torenhoge schuld om je nek, grotere flexibiliteit etc. Dus logisch dat huren duurder is.
      Al ben ik het ermee eens dat het soms extreem is, en dat er te weinig geschikte huurwoningen zijn.

      Verwijderen
    5. 1400 euro voor een eengezinswoning vind ik belachelijk duur! via de woningbouw hier 750 en particulier hetzelfde huis 1400 ?

      Verwijderen
  6. weet niet goed wat ik ervan moet vinden.. in de randstad rijzen de prijzen de pan uit.. gemidddeld rijtjeshuis kost gewoon 250.000...
    wij hebben gelukkig anderhalf jr geleden gekocht. kwamen het juiste huis tegen, tegen de perfecte prijs (dankzij gedwongen verkoop dus voor de verkoper niet gunstig.. voor ons wel..)
    voor ons maken de veranderingen dus ook niets uit omdatwe ons huis al hebben

    BeantwoordenVerwijderen