dinsdag 19 september 2017

Het pad naar HOT (of FO): linksom of rechtsom (2): Uitgangspunten berekeningen

Vorige week schreef ik het eerste deel uit de serie: Het pad naar HOT (of FO): linksom of rechtsom. Ik schreef toen dat ik binnen een paar dagen we wat mooie berekeningen zou presenteren, maar dat viel vies tegen. Want, wat neem je allemaal mee in de berekeningen? Inflatie? Hypotheekrenteaftrek? Vermogensrendementsbelasting? Eigenwoningforait? Lastig, en alles wat je allemaal extra meeneemt maakt de berekeningen ingewikkelder. Daarom eerst deze post over wat ik allemaal meeneem, en wat dus niet in de berekeningen die ik gemaakt heb. Dan volgen morgen en overmorgen de berekeningen.

Beginsituatie:
Ik ga uit van een periode van 30 jaar. De beginsituatie is iemand die net een koophuis met een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 heeft gekocht. Hij of zij, voor het schrijven gebruik ik even "hij", betaalt daar een rente over van 2,5%.
Deze persoon heeft een buffer van €25.000. Dat is precies het bedrag dat belastingvrij is voor vermogensrendementsheffing. Hier verandert ook niets aan in de gehele periode.
Het doel van deze persoon is om over 30 jaar met vroegpensioen te kunnen gaan. Geheel of gedeeltelijk.

Buiten de hypotheek heeft deze persoon na jaar 30 vaste lasten van €1.500 per maand. Dat verandert ook niet tijdens deze periode.

Financiële ruimte
Deze persoon heeft in jaar 1, €10.000 te besteden voor extra aflossingen op de hypotheek of om te investeren in aandelen.

De aflosser
De aflosser lost elk jaar aan het eind van het jaar af wat hij dat jaar kan aflossen. De hypotheekrente die hij bespaart door de aflossingen lost hij het jaar daarop ook af. Het zogenoemde sneeuwbaleffect. De teruggekregen hypotheekrenteaftrek over een jaar lost hij af in het jaar erop. Dus de hypotheekrenteaftrek van jaar 1, wordt een aflossing in jaar 2. Met de waarde van de woning en het eigenwoningforfait doe ik even niets.

De belegger
De belegger legt elk jaar aan het begin in wat hij kan beleggen dat jaar. De hypotheekrenteaftrek wordt in het jaar daarna ook mee belegd. Dividend wordt automatisch herbelegd en het rendement daarvan neem ik voor de berekening mee in het algemene rendement. De vermogensrendementbelasting die de belegger moet betalen wordt van het te investeren bedrag afgetrokken in het jaar erna,
Het rendement van beleggen stel ik op 7,5%. Dat is het historische gemiddelde van de AEX van de laatste 30 jaar, zie deze link. Natuurlijk gaat daar het verlies door inflatie vanaf, maar komt het dividiendrendement erbij. Voor het gemak van de berekening stel ik die aan elkaar gelijk.

Na pensionering
Ik ga uit van een save withdrawal rate van 4%. Aan het eind van de 30 jaar heeft de aflosser €450.000 (25*12*€1.500) en de belegger heeft €575.000 (25x de hypotheekrente plus de vaste lasten).




maandag 18 september 2017

DIvidendinkomen derde kwartaal

In de discussie over hoe FO of HOT te bereiken heb ik twee sporten beschreven, aflossen en investeren. Wij hebben tot nu toe ingezet op beide sporen. Over aflossen hebben we (ik) genoeg geschreven de afgelopen maanden, maar over het investeren is het wat stil geweest. Op een stukje over crowdfunding dan.

Het is alweer even geleden dat ik over onze beleggingen heb geschreven. Dat heeft meer te maken met het feit dat we (bijna) geen nieuwe aandelen hebben gekocht, dan met het feit dat de portefeuille best wat in waarde aan het zakken is geweest. Die waarde is intussen overigens meer dan hersteld.

Waarom investeerden (belegden) wij ook alweer? Om een passief inkomen te genereren, die straks, als we HOT of FO zijn, ons inkomen uit werk kunnen aanvullen of vervangen. Met nog steeds een bescheiden portefeuille van net iets meer dan €10.000 zijn de inkomsten nog niet gruwelijk hoog en kunnen we nog lang niet stoppen met werken, maar alle kleine beetjes helpen.

Vorige week ontvingen wij ons laatste te verwachten dividend van deze maand. En met dat dividend kwam ons totaaldividend vanaf 1 januari boven de €250 uit. We zitten nu bijna op 285 euro aan dividendinkomen. In het derde kwartaal ontvingen we net iets meer dan honderd euro aan dividend. Dat had allemaal een stukje meer kunnen zijn als de koers van de dollar niet van 1,04 dollar per euro naar 1,20 dollar per euro was gezakt. Veel dividend krijgen we namelijk in dollars uitgekeerd.

Een groot deel van het dividend wordt direct opnieuw geïnvesteerd in hetzelfde bedrijf of aandelenfonds, maar ook een deel wordt gewoon op onze beleggingsrekening gestort. Dat proberen we, als we genoeg bij elkaar hebben voor een aankoop van een beetje omvang, ook weer te investeren.

Het één en ander kun je lezen op onze beleggingspagina.

Investeren/beleggen jullie ook en hoe loopt het met de passieve inkomsten?

PS: Morgen volgt dan echt het vervolg op het als eerste genoemde blog. In het weekend heb ik er hard aan kunnen werken, het viel namelijk best nog tegen.

zondag 17 september 2017

Meer betalen voor een kleinere woning

Particuliere huurders zijn bereid om steeds meer te betalen voor een steeds kleinere woning zo was de strekking in het begin van deze week op een aantal nieussites. Het blijkt dat huurders in de vrije sector steeds meer huur per vierkante meter woonoppervlak betalen. Gemiddeld betalen ze ruim €10,50 per vierkante meter per maand. In de grote steden is dat nog een stuk meer.

Voor een eensgezinwoning van 100 vierkante meter betaal je dan €1.050 per maand aan huur. Dat valt me eerlijk gezegd nog mee. Als je een eengezinswoning koopt, bij ons in de buurt kosten die al snel €250.000, heb je bij een hypotheekrente vn 2 jaar een bruto hypotheeklast van €924. Dan wordt voor 126 euro per maand al je onderhoud uit handen genomen :)

Maar goed, de huurprijzen in de vrije sector zijn in een jaar met 6,9% gestegen. Dat betekent dat ze ongeveer gelijke tred houden met de huizenprijzen. Geen hele rare ontwikkeling dus....

zaterdag 16 september 2017

Miljoenennota: We gaan er allemaal op vooruit, maar de hoogste inkomens het meest

Het mag geen verrassing zijn dat gisteren de Miljoenennota uitgelekt is en diverse media al over de inhoud ervan berichtten. Dat is in de afgelopen jaren een al bijna even grote traditie geworden als Prinsjesdag zelf.
Waar veel media dan als eerste over berichten zijn de "koopkrachtplaatjes:". Het AD plaatste dit artikel waarin verschillende percentages genoemd werden. Die percentages staan hieronder genoemd:

  • Inkomen < €35.350 : 0,6%
  • Inkomen €35.350 - €70.700 : 0,6%
  • Inkomen €70.700 - €101.000 : 0,8%
  • Inkomen > €101.000 : 1,1%
Dit gaat overigens over bruto inkomen. Iedereen gaat er dus op vooruit. Maar zowel procentueel als absoluut gaan de hoogste inkomens (boven 2x modaal) er het meest op vooruit. Als ik naar de samenstelling van het demissionaire kabinet kijk zie ik hier een sterke hand van de VVD in en eigenlijk helemaal geen invloed van de PvdA. Of zou dit al de invloed van de onderhandelende partijen voor het nieuwe kabinet zijn?

Maar wat leveren deze percentages nou eigenlijk op aan keiharde euro's in de portemonnee? Ik zal dat sommetje proberen te maken. Ik ga er daarbij voor het gemak even van uit dat je van een bruto inkomen onder de €70.700 er netto 60% van over houdt en van alle inkomens daarboven 50%.  Zo werkt ons belastingstelsel natuurlijk niet helemaal, maar dat maakt een inschatting wat eenvoudiger.



De inkomensstijging van de groep met de laagste inkomens is maximaal 10 euro per maand, terwijl de hoogste inkomens minimaal 4,5x zoveel per maand over houden. Dat is best een behoorlijk verschil. En ik snap ook best dat hogere inkomens meer er op voouit gaan in absolute zin, maar dat het ook in percentage bijna 2x zo hoog is vind ik persoonlijk wat onnodig.

Als deze percentages uiteindelijk in 2018 uiteindelijk echt gerealiseerd worden, dan wordt het in de belastingaangifte mogelijk (nog) interessant(er) om te schuiven met de inkomens zodat één van de partners een inkomen van boven de €70.700 krijgt op papier. Voor zover je daar nog niet sowieso aanzit natuurlijk..

Een gemiddelde koopkrachtstijging van 0,6% ten opzichten van een economische groei van 4% vind ik overigens nog wel wat mager...

Wat vinden jullie van de uitgelekte cijfers van de miljoenennota?

vrijdag 15 september 2017

30 jaar vast voor 2,6%

De gemiddelde hypotheekrente voor 30 jaar vast daalt richting de 3%. Dat is flink minder dan wij betalen op ons annuïteitendeel van de hypotheek (3,56%).

Er is volgens dit artikel zelfs een aanbieder die 30 jaar vast voor 2,6% (met NHG) aanbiedt. In deze vergelijking is dat ook te zien.
Zelf zou ik denk ik niet zo snel de hypotheekrente vastzetten voor een periode van 10 jaar, ook niet als we nu helemaal opnieuw een hypotheek zouden afsluiten. Maar bij een rente van 2,6% zou ik daar toch wel over gaan nadenken. Het verschil met een rentevaste periode van 10 jaar is namelijk maar 1%.

Wanneer zou ik dan kiezen voor een rentevaste periode van 30 jaar? Als ik zou verwachten dat we niet binnen een jaar of 10-15 de hypotheek helemaal kunnen aflossen. Dan is een vaste rente van 2,6% best aantrekkelijk.
Maar als we inschatten dat we binnen 15 jaar de hele hypotheek, of een heel groot deel ervan, kunnen aflossen zou ik toch voor een kortere periode gaan.

Hoe kijken jullie aan tegen het lang of kort vastzetten van de hypotheekrente?

donderdag 14 september 2017

Je kunt de nieuwe iphone beter in New York gaan kopen

Eergisteren was er weer eens een Apple event, waarbij onder andere nieuwe iPhone modellen werden gepresenteerd. Bij die presentatie zijn ook de verkoopprijzen bekend gemaakt. In Amerika gaat de nieuwe iPhone X $999 kosten. In Europa is diezelfde telefoon een stuk duurder: €1.159.
Als je de dollarprijs omrekent naar Euro's dan komt dat bij de huidige dollarkoers uit op zo'n €835. Dat is een verschil van 324 euro.

Nu heb ik even zitten zoeken op een retourtje New York. Dat kost zo'n €400. Dus als je twee nieuwe iPhones zou willen kopen kun je het beste even op en neer vliegen.... En dan heb je nog een leuk uitje gehad ook :)

woensdag 13 september 2017

Hypotheekproblemen 50-plussers?

In het AD stond vanmorgen artikel over de mogelijke gevaren voor 50-plussers met een aflossingsvrije hypotheek. Wanneer hun hypotheek afloopt is het nog maar de vraag of ze weer een nieuwe hypotheek kunnen krijgen.

Meestal hebben deze 50-plussers wel een behoorlijke overwaarde op hun woning, maar als aan het einde van de lopende hypotheek niet het openstaande bedrag terugbetalen, en ze een nieuwe hypotheek willen afsluiten, wordt er niet zo zeer naar die overwaarde gekeken, maar naar het inkomen. En ook naar het inkomen na pensionering. En daar zit vaak de crux. Het uitgekeerde pensioen is vaak lager dan het inkomen uit werk was.

De meeste mensen met een aflossingsvrije hypotheek denken dat ze eenvoudig een nieuwe hypotheek zullen krijgen na afloop van de huidige. Dat blijkt dus niet zo eenvoudig te zijn. De Nederlandsche Bank schatte eerder al dat zo'n 200.000 50-plussers na afloop van de hypotheek in de problemen zouden komen.

Dit is de zoveelste waarschuwing aan mensen met een aflossingsvrije hypotheek, maar het lijkt bij sommige mensen toch niet aan te komen dat ze actie zouden moeten ondernemen op hun aflossingsvrije hypotheek. Of het openstaande bedrag bij elkaar sparen kan ook natuurlijk en anders het huis (gedwongen) verkopen.

In de afgelopen 9 jaar dat wij een aflossingsvrij deel in de hypotheek hadden, hebben wij dat deel de eerste 10 jaar ook gelaten voor wat het was. Pas in 2015 losten wij voor het eerst af op de aflossingsvrije hypotheek. Toen was dat 5%. Dat deden we in 2016 nog eens. Dit jaar hebben we ruim 7% en streven we naar 10% aflossing.
Dat willen we de komende jaren steeds doen zodat we over 8 jaar dit hypotheekdeel helemaal hebben afgelost.

Hoe gaan jullie om met je aflossingsvrije hypotheek (als je die hebt)?