Doorgaan naar hoofdcontent

Narekenen met excel: hypotheekrente blijkt lager dan gedacht.

Op werk heb doe ik (M) redelijk veel met excel en daardoor heb ik denk ik een meer dan gemiddelde kennis rondom excel opgebouwd. Ik zal niet zeggen dat ik een goeroe ben, van visual basic weet ik bijvoorbeeld vrij weinig, maar ik kan nog regelmatig mensen helpen als ze er niet uitkomen.

Voor de hypotheek heb ik (dus) ook een excelbestandje gemaakt. Hierin hou ik een overzicht per maand bij wat de stand is, zowel wat betreft hoogte als de maandlasten.
Daarnaast hou ik in een apart tabblad de annuïteitenhypotheek bij. Die heb ik zodanig opgezet dat je ook gelijk kunt zien wat je nieuwe maandbedrag wordt op het moment dat je extra aflost. Dat is dan ook een mooi middel om de bank te controleren of ze het goed doen. Dit tabblad gebruik ik ook om allerlei verschillende aflosscenario's door te rekenen. Ik schreef daar bijvoorbeeld hier al over.

Deze berekeningen werkten perfect tot op de cent nauwkeurig tot juli dit jaar. Maar na het rentemiddelen op de annuïteitenhypotheek klopte de berekening net niet meer. Ik dacht toen dat we 4 cent per maand korting kregen. Ik op het maandbedrag er opeens 4 cent per maand naast. Ik kon dat "rechtbreien" door die 4 cent te verrekenen maar dat bracht weer een andere fout met zich mee. Elk half jaar ging het maandbedrag met een cent omhoog.

Dat zat me niet lekker. Als ik voor het rentemiddelen precies kan uitrekenen wat het maandbedrag en het verloop van hypotheek is, dan moet dat met alleen het invullen van een andere rente geen enkel probleem zijn.
Het heeft even geduurd, bijna een half jaar, maar deze week heb ik het dan eindelijk gevonden. Als je alleen de rente aanpast en dan de berekening niet meer klopt, dan kan het alleen maar in de rente zitten.
Van de bank kregen we als rente na rentemiddelen 3,56% door. Die had ik ook braaf in excel ingevuld. Uiteindelijk heb ik met de functie "doelzoeken" nagerekend wat de rente zou moeten zijn om precies op het constante maandbedrag van de bank uit te komen.

Het blijkt dat onze hypotheekrente daadwerkelijk 3,5579% is, ietsjes lager dus. De bank presenteert dat echter als 3,56%.
Ik vind het eigenlijk wel netjes van de bank dat ze dus blijkbaar niet de maandbedragen berekenen aan de hand van de afgeronde rente maar van de daadwerkelijk berekende rente. Dat scheelt ons 4 cent per maand.
En als we niet meer extra zouden aflossen scheelt ons dit, met nog 27 jaar looptijd te gaan, bijna 13 euro.

Hebben jullie aan rentemiddeling gedaan en hoe is toen omgegaan met afronding van de rente?


PS: Als er iemand geïnteresseerd is mijn berekeningssheet of in een tutorial hoe die zelf te maken, dan kan ik daar wel een blog over schrijven hoor.

Reacties

  1. Reacties
    1. gaan we die eens maken. Hoe heb jij anders je betalingsoverzicht voor de familiebank berekening gemaakt?

      Verwijderen
  2. Geld is tijd heeft een spaartool gebouwd en daar kun je bijvoorbeeld tot ver achter de komma uitrekenen wat het % wordt.
    http://geld-is-tijd.blogspot.nl/p/spaartool.html

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Even gekeken, maar dat is volgens mij net iets anders.. Die berekent de samengestelde rente.. Dat is bijvoorbeeld handig voor de spaarhypotheek of gewoon je spaarrekening

      Verwijderen
  3. Heb wel interesse in een tutorial, heb nu wel iets waarin ik alles bijhoud, maar heb ook altijd kleine verschillen

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Volgens mij ben je zoals je nu schrijft juist iets duurder uit dan de opgegeven rente (of anders typefoutje?).

    3,579% > 3,560% de eerste zou ik afronden als 3,58

    BeantwoordenVerwijderen
  5. leuk berekend! Maar ik vraag me af of de bank daadwerkelijk rentes van 3 cijfers achter de komma gebruikt, en het niet naar jullie communiceert. Mij lijkt het waarschijnlijk dat er iets anders de oorzaak van deze onnauwkeurigheid is, zoals:
    1) hun datum dat ze de rente berekenen anders is gedefinieerd
    2) er overhead kosten zijn die hoger of lager uitvallen.
    3) de datum van de rentemiddeling anders hebben gedefinieerd
    etc.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat zou natuurlijk ook kunnen... Maar ook daar hebben ze niet over gecommuniceerd. Voor overhead berekenden ze €250, en ze doen alle berekeningen altijd per de eerste van de maand.
      Dat is bij elke rentewijziging tot nu toe zo geweest. En ook bij extra aflossingen werkt het zo...

      Verwijderen
  6. Beste Hypotheekweg,

    Ik heb interesse in de excel sheet en de handleiding. Zet je die dan als download file(s) in je blog of ga je dat anders oplossen?

    Vast bedankt,

    AvL

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat ga ik proberen, en anders moet ik iets anders verzinnen..

      Verwijderen
  7. Het is niet afronden, maar opronden in dit geval.
    Ik ben een zeikerd...ik weet het.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. wat handig! ik hou handmatig alles bij in excel. we hebben een annuitaire hypotheek. ben op zich handig met excel en "rekenen" maar dit is iets te lang geleden hoe ik dat ook alweer moet doen.. heb je een bestand of formulie die je wil delen of al ergens staan ??

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Ik heb ook zeker interesse! Ik begin pas vanaf februari met mijn hypotheek, maar het kan geen kwaad mij hier een beetje op voor te bereiden ;) Ik had ongeveer hetzelfde, maar dan minder positief met mijn telefoonabonnement. In het buitenland kreeg een een smsje dat gebeld worden €0,01 kost. Na een maand was ik 30 minuten gebeld, maar kreeg ik een extra rekening van 42 cent. Bleek dat dit 1,4 cent is. Dat had ik dan maar terug moeten vinden in hun beltarieven...

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Ik heb wel interesse.
    In 2017 gebeurd rentemiddeling. Omdat we in hele grote stappen een flink gedeelte van de hypotheek gaan aflossen hebben wij bewust gewacht om het boetebedrag lager te krijgen.
    Dit jaar heb ik 32.480 afgelost op de bewuste hypotheek en in 2017 mag ik datzelfde bedrag ook weer aflossen en wordt de boete berekend over 64.960 minder hypotheek. Ik ben benieuwd waar we op uit komen.

    BeantwoordenVerwijderen

Een reactie posten

Populaire posts van deze blog

Wij kunnen ons eigen huis niet meer betalen

Dat klinkt wel als een heel dramatische mededelingen. Wees niet bang, we zitten niet in financiële nood. Wat ik eigenlijk wil zeggen is dat de huizenprijzen bij ons in de wijk zo belachelijk hard aan het stijgen zijn dat wij nu niet voldoende hypotheek zouden kunnen krijgen om onze huidige woning, bij de huidige marktprijzen te kunnen financieren.

Wat is het geval? Vorige week ging er een huis bij ons in de straat in de verkoop. Uit interesse hebben we bij funda ingesteld dat we dan een mailtje krijgen. Dat huis is iets kleiner dan dat van ons, heeft een iets kleinere tuin en is verder van binnen wat gedateerd, maar op het oog nog in prima staat.

Dat huis staat nu te koop voor een vraagprijs van €285.000!!!!

Ter vergelijking, wij kochten ons huis in 2013 voor €191.000. Wij kochten toentertijd dat huis op alleen het inkomen van M. Dat was toen dusdanig ruim voldoende aan inkomen dat we nog een bouwdepot van €10.000 konden meefinancieren en een groter deel van de kosten koper dan heden…

Hoe wij binnen 3 jaar €40.000 extra aflosten

Een paar dagen terug schreven wij al dat we met onze nieuwste extra aflossing de mijlpaal van €40.000 aan extra aflossingen gehaald hebben.

Onze eerste extra aflossing deden we in juni 2015, dus al deze aflossingen deden we in net geen drie jaar tijd. We vonden het wel leuk om te delen hoe we tot dit toch wel aanzienlijke bedrag zijn gekomen in die drie jaar tijd.

Alle kleine beetjes helpen
De eerste aflossing was eigenlijk het nog openstaande bedrag van het bouwdepot dat we bij onze hypotheek hadden afgesloten. Dit kun je ook lezen op onze hypotheekpagina. Na die aflossing en de daarbij behorende lagere maandlasten begon bij ons het kwartje te vallen: Dat aflossen kan ons best helpen om het financieel wat ruimer te krijgen.
In 2015 deden we daarna nog twee extra aflossingen, één om het aflossingsvrije deel weer op een mooi rond getal te krijgen en één op de annuïtaire hypotheek.

Daarna gingen we eigenlijk van start met kleine maandelijkse bedragen. We startten met €125 per maand o…

Wij lossen niet af vanwege de wet Hillen

Nu de plannen uit het nieuwe regeerakkoord zo'n beetje allemaal al zijn uitgelekt, lijkt het meeste rumoer te ontstaan over het afbouwen van de wet Hillen.
Die wet regelt dat als de hypotheekrenteaftrek waar je recht op zou hebben gelijk of lager is dan het eigenwoningforfait dat het saldo daarvan op 0 wordt gezet. Kort gezegd komt het er op neer dat wanneer je een aanzienlijk deel van, of geheel, je hypotheek hebt afgelost, je geen eigenwoningforfait meer betaalt. Ook heb je dan geen hypotheekrenteaftrek meer.

Nu lijkt het erop dat de nieuwe regering deze wet gaat schrappen of gaat afbouwen. Dat zou betekenen dat je altijd het eigenwoningforfait betaalt, ook als je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt. Daar wordt nu moord en brand over geschreeuwd. Het zou een boete op aflossen zijn.

Maar is dat ook zo? Geld is tijd schreef hier al eens wat over.

Want volgens mij is het nog steeds goedkoper om af te lossen. Elke euro die je aflost bespaart namelijk in je lasten, daar doet het eige…