donderdag 24 november 2016

Huizenprijzen in historisch perspectief

Gisteren kwam ik bij toeval uit op een Engelse blog. Deze blogger schreef over de huizenprijzen in Engeland en hoe deze historisch gezien onhoudbaar hoog zijn. Ik vond dat eigenlijk wel mooi om ook eens voor de Nederlandse situatie uit te zoeken. Dus, zo gezegd, zo gedaan.

De Engelse blogger heeft de gemiddelde huizenprijzen in het land vergeleken met het gemiddelde inkomen van huizenkopers in Engeland. Als je ervan uitgaat dat mensen met de laagste inkomens geen huis kunnen kopen kun je dus stellen dat dit gemiddelde inkomen hoger is dan het echte landelijk gemiddelde inkomen.

Ik heb even gezocht bij het CBS of ik zulke cijfers ook kon vinden, maar helaas dat lukte me niet binnen afzienbare tijd. Dus gebruik ik in dit stuk het modale inkomen. Van de site van het CBS kon ik wel eenvoudig de gemiddelde huizenprijzen vinden vanaf 1995.

In grafiekvorm ziet dit er zo uit:



Het is jammer dat ik niet zo snel gegevens van voor 1995 kon vinden, zodat we in de grafiek wellicht nog meer pieken en dalen zouden kunnen zien zoals in de grafiek van de Engelse blog wel het geval was.
In de laatste 20 jaar was de gemiddelde verhouding tussen de gemiddelde huizenprijs en het modale inkomen 6,69. Ik heb daarom een bandbreedte tussen 6 en 7 genomen als "de normale verhouding". Boven de 7 is zijn de huizen duurder dan gemiddeld, boven de 8 zijn ze erg duur. Dit is een schaal die ik zelf verzonnen heb. Aan de onderkant zijn huizen bij een verhouding onder de 6 goedkoper dan gemiddeld en onder de 5 erg goedkoop.

Opvallend is ook dat wat hij een normale prijs-inkomen verhouding vindt (3,8-4,5) in Nederland de laagste verhouding in de afgelopen 20 jaar is. Dat zal ook wel te maken hebben met het verschil tussen het inkomen van huizenkopers en het gemiddelde inkomen van een heel land.

Wat in de Nederlandse grafiek echter ook goed te zien is, is dat ondanks de horrorverhalen over de dalende/gedaalde huizenprijzen, de huizenprijzen in verhouding tot het gemiddelde inkomen niet onder de "normale" verhouding zijn uitgekomen. Het had dus allemaal nog veel erger kunnen zijn. Wat ook opvallend is dat we het laatste jaar weer versneld richting het rode gebied gaan. En dan is het weer wachten op een correctie.

Om een echt goede analyse te kunnen maken zou ik eigenlijk nog wat gegevens moeten vinden van de zowel de huizenprijzen en het modaal inkomen. Daar ga ik de komende tijd naar op zoek. En wie weet moet ik dan wel wat van mijn conclusie aanpassen.

3 opmerkingen:

  1. Interessant! Deze tijdsschaal is inderdaad te kort om over "historisch verband" te spreken. De huizenprijzen zijn historisch behoorlijk bekend, dankzij de grachtenpandenindex van Eichholz. Die koppelt de huizenprijzen aan de inflatie. Op huizenmarkt-zeepbel stond ook nog een mooie infografiek, zie hier

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. dankjewel, ik ga daar ook eens kijken en ook nog verder zoeken naar gegevens..

      Verwijderen
  2. Wat interessant! Deze koppeling had ik nog niet eerder gezien.
    Misschien kun je ook een eind komen met de gegevens van het kadaster? Ik moest voorheen voor mijn werk dit soort gegevens nog wel eens opzoeken. Ik zal eens kijken of ik ook wat meer kan vinden nog.

    BeantwoordenVerwijderen