Doorgaan naar hoofdcontent

Nibud: Lagere rente leidt tot lagere leencapaciteit

Met het meedoen met de collectieve inkoop van energie door de Vereniging van Eigen Huis, kregen wij ook een jaar lang gratis lidmaatschap erbij. Nu hebben we daar tot nu toe nog niets mee gedaan, maar wel krijgen we regelmatig een nieuwsbrief in de mailbox. Zo ook gisteravond.

En in die nieuwsbrief ging het ook over de adviezen die het NiBud de afgelopen week naar buiten heeft gebracht. Daar stond iets bijzonders in dat ik niet kon bevatten: Bij rentes onder de 2% kan er minder geleend worden bij een bepaald inkomen. Ik heb daarover na zitten denken, maar ik snap de gedachtengang niet en uit dit artikel op de site van het NiBud zelf werd het mij ook niet duidelijk.

De tekst die het NiBud er zelf aan wijdt is als volgt: "Een ander effect van de lage rente is dat de hypotheekrenteaftrek minder is. Dit dempt de mogelijke stijging van de te verstrekken hypotheek en leidt tot een lager financieringslastpercentage dan bij een hogere rente mogelijk is."

Wat heeft de hypotheekrenteaftrek er nou mee te maken dacht ik in eerste instantie. Natuurlijk krijg je meer betaalde rente terug als de rente hoger is, maar je hebt ook meer betaald. En netto betaal je altijd meer bij een hogere rente.
Dus waarom zou je dan minder kunnen lenen als je lasten lager zijn?

Vervolgens begon mij wat te dagen over het eigenwoningforfait. Een bepaald percentage van de woningwaarde dien je op te tellen bij je inkomen. Bij de meeste woningen is dat 0,75%.

Dus stel je hebt een hypotheekrente van 2% en je valt in het 42% tarief. Dan mag je dus 42% van de betaalde 2% rente van je inkomen aftrekken. Dat is 0,84% van de woningwaarde.
Maar tegelijkertijd moet je 0,75% weer bij je inkomen optellen vanwege het eigenwoningforfait.
Het uiteindelijke voordeel van de hypotheekrente aftrek is dan maar 0,09% en de netto hypotheeklasten zijn 1,91%; net iets lager dan de bruto lasten.

Vanaf welk percentage zou dan de hypotheekrenteaftrek echt gelijk zijn aan het eigenwoingforfait en zouden je bruto en netto hypotheeklasten gelijk zijn? Dat is bij een hypotheekrente van 1,79%. Echter is dit een lager percentage dan de 1,91% van het eerste voorbeeld, dus je bent bij deze rente uiteindelijk nog steeds goedkoper uit.

Nu zou je kunnen zeggen dat als de hypotheekrente nog verder zakt het eigenwoningforfait hoger wordt dan de hypotheekrenteaftrek en dat daarom je netto lasten hoger zouden worden dan bruto lasten. Maar dan treedt de wet Hillen in werking en hoef je dat extra niet te betalen. Je netto hypotheeklasten kunnen daarmee niet hoger worden dan je bruto lasten. En dus ook geen reden

Tot dusver heb ik nog geen reden gevonden waarom je bij een lagere rente minder geld voor een hypotheek zou kunnen lenen. Voor de lasten hoeft het niet in ieder geval. Misschien zie ik iets over het hoofd?

Want zoals ik het nu lees kun je meer geld lenen als je je hypotheekrente voor 20 jaar vastzet tegen hogere rente dan wanneer je die voor 10 jaar vastzet.

Dus als iemand wel een reden weet waarom dit wel zo zou moeten zijn, ik hou me aanbevolen....


Reacties

  1. Ik denk dat het niet klopt dat je meer kunt lenen met hoge rente. Ik hoor de laatste tijd alleen maar mensen zeggen 'ik neem 10 jaar rentevast, want dan krijg ik de hoogste hypotheek' (anders kunnen ze het niet betalen). Dus ik snap het ook niet.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dit jaar nog wel, volgens de tabellen volgend jaar niet meer....

      Verwijderen
    2. Op zich fijn. Want lijkt mij logisch dat je met langere zekerheid hogere hypotheek kunt krijgen.

      Verwijderen
  2. ik denk dat je de tekst verkeerd leest. Nibud geeft alleen aan dat er weinig ruimte is voor het verruimen van de leencapaciteit. Doordat je met deze lage rente de bruto rente en netto rente praktisch gelijk zijn zal bij een stijging van de max hypotheek de de kosten 1 op 1 stijgen. (immers de woningwaarde zal ook mee stijgen met de max hypotheek).

    Wanneer de rente hoger is en je dus nog wel aftrek heb zullen de kosten ook nog stijgen, maar net iets minder hard omdat je toch nog een klein beetje terug krijgt.

    Nibud zegt dus niet dat je minder kan lenen, maar dat er minder ruimte is om de maximale hypotheek te verhogen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Maakt het allemaal niet minder krom trouwens..

      Verwijderen
    2. Ik heb gooi in de tabellen gekeken en het staat er echt. Bij 1,75% kun je in 2017 minder lenen dan in 2016. Bij hogere rentes is het andersom.

      Verwijderen
    3. Bij nader inzien. Meer aftrek betekend minder verzamelloon en dus waarschijnlijk recht op met toeslagen.

      Als de rente laag is kun je dus minder de inkomen drukken waardoor je wel lager hypotheekkosten hebt, maar minder recht op toeslagen.

      Eigen is dit verband te zot voor woorden want het nodigt uit tot hoge hypotheeklasten.

      Ik vermoed dan ook dat die verminderde capaciteit vooral geld voor lage inkomens

      Verwijderen
  3. Goed omschreven zo, ik snapte hem ook al niet en had er daarom nog niets over geschreven. (en dankzij jouw stukje hoeft dat ook niet meer ;-) )

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Ik begreep het ook niet inderdaad. En nu nog minder. Misschien kun je ze mailen en vragen het uit te leggen? De blog met het antwoord lijkt mij ook heel interessant.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Op de site van het Nibud vond ik een rapport getiteld Financieringslastnormen 2017. Op pagina 21 staat de verklaring. Wat opvalt dat het gaat om de bruto bedragen en er geen rekening wordt gehouden met huurwaardeforfait en belastingaftrek.
    Het onderstaande komt uit dit rapport.
    Quto
    Waarom stijgen financieringslastpercentages bij een hogere rente? Bij een hogere rentestand is het financieringslastpercentage hoger dan bij een lagere rentestand. Dit lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdig. Een hogere rentestand betekent immers minder leenruimte. Toch is dit fenomeen juist. Het financieringslastpercentage geeft de bruto lasten weer ten opzichte van het bruto inkomen. Bij gelijke netto maandlasten is bij een hogere rentestand het bedrag aan rente hoger en het bedrag voor aflossing lager dan bij een lagere rentestand. Omdat de rente aftrekbaar is, is bij een hogere rentestand een hoger bruto bedrag aan rente mogelijk dan bij een lagere rentestand. Dit extra bruto bedrag aan rente is over het algemeen groter dan het verlies aan aflossing. Daarom stijgt bij een hogere rente het bruto bedrag dat aan hypotheeklasten kan worden uitgegeven en daarmee het percentage ten opzichte van het inkomen. Het uiteindelijke hypotheekbedrag hangt samen met het maandelijkse bedrag aan aflossing. Dat daalt bij een hogere rente. Daarom is bij een hogere rente het te lenen bedrag uiteindelijk lager, terwijl het financieringslastpercentage hoger is.
    Unquote

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Goed gevonden, maar hier staat in je laatste zin staat toch echt dat het te lenen bedrag bij een hogere rente lager is en niet hoger...

      Verwijderen

Een reactie posten

Populaire posts van deze blog

Annuïteitenhypotheek zelf berekenen: extra aflossingen en rentewijziging

Gisteren schreef ik al hoe je zelf met excel kunt je annuïteitenhypotheek kan berekenen. Daarin schreef ik ook dat ik vandaag nog verder zou gaan met het toevoegen van extra aflossingen en laten zien hoe je een renteverandering kan toevoegen.

Voordat ik begin heb ik uitgevonden hoe ik het bestand beschikbaar kan maken voor iedereen. Via deze link moet het bestand te downloaden zijn.

Extra aflossingen
Waar waren we gebleven? We hadden voor 360 maanden berekend wat de rente en de aflossing was en kwamen ook mooi op 0 euro uit aan het eind van de looptijd. Ons maandbedrag was €954,83.

De eerste regels van de berekening zagen er als volgt uit.

Om nu de extra aflossingen mogelijk te maken gaan we eerst een kolom voegen tussen de kolom aflossing en de kolom hpotheek na aflossing. Dat doe je door bovenaan op de "F" te klikken met je linker muisknop en daarna met je rechter muisknop. Uit het menuutje dat dan tevoorschijn komt kies je invoegen.
In cel F6 (kolom F is nu de lege kolom e…

Lagere maandlasten of de hypotheek inkorten?

Naar aanleiding van een opmerking op ons blog over de eerste aflossing van het jaar van In 10 jaar FO (of Simpelrijkleven) zijn we nogmaals gaan nadenken over aflossen op de annuïtaire hypotheek. Ze schreef daar zelf ook een mooie blog over.

We kunnen in plaats van het verlagen van onze maandlasten na een extra aflossing ook kiezen voor looptijdverkorting. Daarmee hou je het maandbedrag dat je betaalt (nagenoeg) gelijk na een extra aflossing, maar wordt het aantal resterende termijnen aangepast.
Omdat je minder rente betaalt blijft er per maand meer over om regulier af te lossen.

Wij hebben daar dus de afgelopen week ook eens naar gekeken. We kwamen tot zaken die we moesten of wilden uitzoeken voordat we er een besluit over konden nemen:

Laten de hypotheekvoorwaarden het toe?Vinden we onze huidige maandlasten al laag genoeg?Hoeveel tijd winnen we er nou echt mee? Op die eerste twee vragen konden we snel antwoord vinden. De hypotheekvoorwaarden laten looptijdverkorting toe. Er staat oo…

Annuïteitenhypotheek zelf berekenen

Begin december schreef ik over het narekenen van onze annuïteiten hypotheek. Daar bood ik aan  om een tutorial te maken hoe je zelf kunt uitrekenen wat je maandlasten worden als je bijvoorbeeld een nieuwe hypotheek afsluit of een hypotheekdeel om wilt zetten naar een annuïteiten hypotheek. Ik zou ook wel een excel bestand willen klaarzetten die je zou kunnen downloaden, maar ik heb nog niet uitgevonden hoe ik dat doe in blogger, zonder mijn privédropbox open te zetten. Tips zijn daarvoor meer dan welkom.

Waarschuwing: door de vele screenshots is dit best een lange blog geworden.
Maar terug naar het onderwerp van deze blogpost, we gaan in excel een annuïtaire hypotheek bouwen. 
Eerst maar eens de uitgangspunten van deze fictieve hypotheek: Startlening: €200.000Hypotheekrente: 2%Looptijd 30 jaarDe basis
We beginnen met deze gegevens in te vullen.

Zoals je misschien ziet heb ik de looptijd van de hypotheek in maanden gezet in plaats van in jaren. Dit komt verderop van nog van pas.
Vervolg…