Doorgaan naar hoofdcontent

Lage rente met het oog op rentemiddeling?

Op diverse websites over rentemiddeling valt te lezen dat rentemiddeling interessanter is naarmate de periode waarop je rente nu nog vaststaat korter is. Het idee erachter is dat de boeterente die dan verrekend moet worden klein is ten opzichte van de nieuwe rentevaste periode. Een nog lopende rentevaste periode van 2 jaar wordt vaak genoemd.

Nu heeft onze hypotheekverstrekker pasgeleden de rente voor een vaste periode van 2 jaar fors verlaagd van 1,70% naar 0,99%. Dat klinkt aantrekkelijk, ook al zijn er weinig mensen die voor een dergelijke periode de rente vast zetten.

Onze hypotheekverstrekker gaat vanaf 1 juli rentemiddeling aanbieden en ik las deze week de manier waarop De Bank de rentemiddeling berekent. En toen viel bij mij het kwartje dat die hele lage hypotheekrente best eens een trucje kan zijn om de gevolgen van rentemiddelen te beperken voor hun klanten. Ik zal dat laten zien aan de hand van 2 berekeningen.

De eerste berekening is met de oude rente van 1,70% voor 2 jaar vast. Daarna volgt dezelfde berekening met 0,99%.
Daarnaast geldt voor de berekening het volgende:

  • huidige hypotheek nog 2 jaar rentevast tegen 5%
  • Rente wordt opnieuw vastgezet voor 10 jaar
  • Rente voor 10 jaar vast is 1,98%.
  • Rentemiddelingsopslag is 0,2%
Berekening met "oude" rente
  • De boeterente is 2 jaar * (5,00=1,7)% = 6,6%. 
  • Dit wordt verdeeld over 10 jaar, dus 0,66% per jaar
  • De nieuwe rente voor 10 jaar vast is 1,98% + 0,66% + 0,2% = 2,84%

Berekening met "nieuwe" rente
  • De boeterente is 2 jaar * (5,00-0,99)% = 8,02%
  • Dit wordt verdeeld over 10 jaar, dus 0,802% per jaar
  • De nieuwe rente voor 10 jaar vast is 1,98% + 0,802%  + 0,2%= 2,982%

Doordat de bank de rente voor een 2 jaar rentevaste periode dus verlaagd heeft zal een klant ( die nog 2 jaar aan een hoge rente vastzit) die gaat rentemiddelen de komende 10 jaar 0,14% meer rente betalen dan voor de renteverlaging.

Is dit een toevallige bijkomstigheid van het rentemiddelen of zou deze renteverlaging met voorbedachte rade zijn gedaan? De financiële sector kennende gok ik het laatste. En als dat zo is, dan blijven het boeven....

Er is nog wel een oplossing als je rente nog 2 jaar vaststaat. Betaal nog een jaartje de hogere rente, de 1 jaarsrente is namelijk wel nog 1,70%....

PS Misschien moet ik deze berekeningen eens naar "de kritische media" sturen...

Reacties

  1. Ik denk niet dat ze het doen voor de middelvinger. Ik denk eerder dat de abn verwacht dat de boel met 2 jaar weer gaat stijgen. Nu dus veel mensen binnen slepen met een superlage rente. En over 2 jaar heb je al die klanten binnen een moeten ze weer gaan vast zetten. Als de rente dan weer een beetje is gestegen zullen veel van die mensen voor langere tijd vast zetten voordat de rente echt gaat stijgen. En dus zit de bank voor de jaren die komen gebakken.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Zeer scherp gezien! Dit soort berekeningen bevestigt voor mij het gevoel dat we nog niet eens zo'n slechte hypotheek hebben, ook al lijkt de rente hoog (4,8% voor 25 jaar) in vergelijking met wat de rente nu doet.

    N.

    BeantwoordenVerwijderen

Een reactie posten

Populaire posts van deze blog

Wij kunnen ons eigen huis niet meer betalen

Dat klinkt wel als een heel dramatische mededelingen. Wees niet bang, we zitten niet in financiële nood. Wat ik eigenlijk wil zeggen is dat de huizenprijzen bij ons in de wijk zo belachelijk hard aan het stijgen zijn dat wij nu niet voldoende hypotheek zouden kunnen krijgen om onze huidige woning, bij de huidige marktprijzen te kunnen financieren.

Wat is het geval? Vorige week ging er een huis bij ons in de straat in de verkoop. Uit interesse hebben we bij funda ingesteld dat we dan een mailtje krijgen. Dat huis is iets kleiner dan dat van ons, heeft een iets kleinere tuin en is verder van binnen wat gedateerd, maar op het oog nog in prima staat.

Dat huis staat nu te koop voor een vraagprijs van €285.000!!!!

Ter vergelijking, wij kochten ons huis in 2013 voor €191.000. Wij kochten toentertijd dat huis op alleen het inkomen van M. Dat was toen dusdanig ruim voldoende aan inkomen dat we nog een bouwdepot van €10.000 konden meefinancieren en een groter deel van de kosten koper dan heden…

Hoe wij binnen 3 jaar €40.000 extra aflosten

Een paar dagen terug schreven wij al dat we met onze nieuwste extra aflossing de mijlpaal van €40.000 aan extra aflossingen gehaald hebben.

Onze eerste extra aflossing deden we in juni 2015, dus al deze aflossingen deden we in net geen drie jaar tijd. We vonden het wel leuk om te delen hoe we tot dit toch wel aanzienlijke bedrag zijn gekomen in die drie jaar tijd.

Alle kleine beetjes helpen
De eerste aflossing was eigenlijk het nog openstaande bedrag van het bouwdepot dat we bij onze hypotheek hadden afgesloten. Dit kun je ook lezen op onze hypotheekpagina. Na die aflossing en de daarbij behorende lagere maandlasten begon bij ons het kwartje te vallen: Dat aflossen kan ons best helpen om het financieel wat ruimer te krijgen.
In 2015 deden we daarna nog twee extra aflossingen, één om het aflossingsvrije deel weer op een mooi rond getal te krijgen en één op de annuïtaire hypotheek.

Daarna gingen we eigenlijk van start met kleine maandelijkse bedragen. We startten met €125 per maand o…

Wij lossen niet af vanwege de wet Hillen

Nu de plannen uit het nieuwe regeerakkoord zo'n beetje allemaal al zijn uitgelekt, lijkt het meeste rumoer te ontstaan over het afbouwen van de wet Hillen.
Die wet regelt dat als de hypotheekrenteaftrek waar je recht op zou hebben gelijk of lager is dan het eigenwoningforfait dat het saldo daarvan op 0 wordt gezet. Kort gezegd komt het er op neer dat wanneer je een aanzienlijk deel van, of geheel, je hypotheek hebt afgelost, je geen eigenwoningforfait meer betaalt. Ook heb je dan geen hypotheekrenteaftrek meer.

Nu lijkt het erop dat de nieuwe regering deze wet gaat schrappen of gaat afbouwen. Dat zou betekenen dat je altijd het eigenwoningforfait betaalt, ook als je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt. Daar wordt nu moord en brand over geschreeuwd. Het zou een boete op aflossen zijn.

Maar is dat ook zo? Geld is tijd schreef hier al eens wat over.

Want volgens mij is het nog steeds goedkoper om af te lossen. Elke euro die je aflost bespaart namelijk in je lasten, daar doet het eige…