donderdag 19 mei 2016

Rentemiddeling: Onze Annuïteitenhypotheek

Een paar dagen terug schreef Bespaarbalans al hoe voor hun rentemiddeling zou uitpakken. Nu hebben wij onze hypotheek bij dezelfde bank als Bespaarbalans, dus we kunnen mooi de methodiek "lenen".

Het meest interessante voor ons is rentemiddelen op de annuïteitenhypotheek. Daar betalen we nu 4,15% rente over met een maandbedrag van 320,78. Onze rentevaste periode loopt nog ongeveer 7 jaar.

We gaan voor de berekening uit van het volgende:

  • Huidige rente voor 10 jaar vast is 1,98%
  • Huidige rente voor 12 jaar vast is 1,98%
  • Huidige rente voor 15 jaar vast is 2,60%
  • Huidige rente voor 20 jaar vast is 2,70%
  • Rentemiddelingskosten zijn 0,2%
  • Huidige rente voor 7 jaar vast is 1,85%

Dan nu de berekening.
1: de komende periode betalen we nog 7 jaar 4,15% rente. Een nieuwe hypotheek met 7 jaar rentevaste periode is 1,85%. Het verschil over die resterende 7 jaar is 7*(4,15-1,85) = 16,1%. Dit moet verdeeld worden over de nieuwe rentevaste periode.

De nieuw te betalen rente wordt dan als volgt berekend:

Huidige rente + rentemiddelingsopslag + (verschil over 7 jaar/ nieuwe rentevaste periode). Voor een nieuwe periode van 10 jaar vast betekent dit:

1,98% + 0,2% + (16,1%/10) = 3,79%. Uiteindelijk levert dit voor ons "slechts" een winst op van 0,36%.

In de tabel hieronder hebben we ook nog gekeken naar andere rentevaste periodes. Zie de tabel hieronder:


Rente verschil
16,10%



Periode
huidige rente
Middelingsopslag
renteverschil/periode
Nieuwe rente
7
1,85%
0,20%
2,30%
4,35%
10
1,98%
0,20%
1,61%
3,79%
12
1,98%
0,20%
1,34%
3,52%
15
2,60%
0,20%
1,07%
3,87%
20
2,70%
0,20%
0,81%
3,71%

Als je zo kijkt naar de nieuwe rentes vind ik de term rentemiddeling wel erg misleidend. Als je zou rentemiddelen en dezelfde periode opnieuw zou vastzetten, zou je verwachten dat je uitkomt op een rente die ongeveer (0,2% hoger) uitkomt op het gemiddelde van de nu betaalde rente en de huidige rente voor die vaste periode. Niets is echter minder waar, je betaalt zelfs de opslag extra bovenop de rente die we nu betalen.

Te zien is dat in onze situatie het opnieuw vastzetten van de hypotheekrente van 12 jaar de laagste nieuwe rente oplevert. Uiteindelijk een renteverschil van 0,63%.

Het maandbedrag van onze annuïteitenhypotheek zal hierdoor dalen met ruim €22. Dat zet geen hele grote zoden aan de dijk, 

Waar gaat dan de echte winst vandaan komen uit het rentemiddelen? Die komt uit het blijven extra aflossen op de hypotheek. Daardoor betaal je uiteindelijk niet het gehele renteverschil terug.

Ik ben benieuwd of straks de berekening van de bank op dezelfde waarden uitkomt. 





5 opmerkingen:

  1. Niet echt gunstig zo. Ik vermoed dat dit komt door de opslag van 0,2% ipv een eenmalige administratieve fee (zoals bij ons).
    Wij ging van 4,15 naar 3,38 toe voor een periode van 10 jaar (ipv de huidige 7 jr)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Aan zo'n percentage had ik ook meer gedacht moet ik eerlijk zeggen. Maar iedere euro is er 1 en die kunnen we weer gebruiken om sneller af te lossen..

      Verwijderen
    2. Ja dat klopt. Als je er extra op aflost is het prima natuurlijk. Dan betaal je toch niet de hele boete. (al lukt het mogelijk niet om binnen die 10 jaar zoveel af te lossen?)

      Verwijderen
  2. De beste rentemiddeling voor ons is ons huis zien te verkopen :-) Nu nog de koper ... onze bank BNP doet er niet eens aan, maar na al deze blogs er over zie ik er ook nog geen voordeel voor ons in. Wij mogen over 3 jaar nieuwe rente bepalen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Rente middelen is alleen interessant als je van plan ben extra af te lossen (of verkopen voor einde rentevaste periode). In alle andere gevallen gaan je lasten per maand omlaag , maar betaal je over de gehele looptijd net zoveel zo niet nog meer (dan is oversluiten vaak nog voordeliger, alleen niet op te hoesten)

    BeantwoordenVerwijderen