Doorgaan naar hoofdcontent

Lagere maandlasten of de hypotheek inkorten deel 2: De berekeningen

Er is gisteren best veel gereageerd op ons blog over de afweging tussen kiezen voor lagere maandlasten na een extra aflossing of juist voor het inkorten van de hypotheek. Ik begreep deze reacties goed, het gaat eigenlijk om de afweging tussen lage(re) lasten (en flexibiliteit) nu en op een eerder moment veel lagere lasten.

Zoals ik gisteren als schreef, kozen wij in het verleden juist voor lagere lasten, juist om ze op een niveau te krijgen waarbij we ze ook bij tegenslag nog goed kunnen blijven betalen. Bij werkloosheid bijvoorbeeld zullen we bij de huidige lasten geen problemen hebben om netjes de bank te kunnen blijven betalen.

Maar nu die maandlasten dus voor ons voldoende laag zijn, willen we ook kijken hoe we de hypotheek kunnen aflossen met zo min mogelijk geld. Dat is ook de reden dat we nu gekeken hebben naar looptijdverkorting.

Ik vergelijk onze annuïteitenhypotheek zoals die nu is, dus met de afgeloste €300 waarvoor we al opdracht gegeven hebben. Ik ga er vanuit dat we ieder jaar 10% aflossen aan het eind van het jaar. Voor dit jaar reken ik dan met 10%-€300. Onze annuïteitenhypotheek heeft een rente van 3,56% en bedraagt per 1 februari ca. €53.750. Voor verder details kun je op onze hypotheekpagina kijken.

In het eerste geval kiezen we voor verlaging van de lasten, en in het tweede geval voor looptijdverkorting. Het geld dat we besparen door de lagere lasten gebruiken we het jaar erop voor aflossing op de aflossingsvrije hypotheek. In het geval van looptijdverkoring lossen we voor de berekening nu even niets af op de aflossingsvrije hypotheek.

Er zijn voor ons twee zaken van belang. Wanneer kunnen we in beide gevallen van dit hypotheekdeel af zijn en wat kost het ons uiteindelijk.

Optie 1: Lagere maandlasten

Als we kiezen voor lagere maandlasten kunnen we op 1 februari 2025 van dit gehele hypotheekdeel af zijn. Naast het volledig aflossen van de annuïtaire hypotheek kunnen we op deze manier ook nog bijna €12.700 aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. In tabelvorm ziet dat er als volgt uit:


Lagere maandlasten
 
 
 
Besparing op annuIteiten
Besparing op aflossingsvrij
Aflossing op aflossingsvrij
2018
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2019
                               389,28
                                          -  
                               389,28
2020
                               807,60
                                   10,51
                            1.207,39
2021
                           1.237,44
                                   32,60
                            2.477,43
2022
                           1.680,12
                                   66,89
                            4.224,44
2023
                           2.136,84
                                 114,06
                            6.475,34
2024
                           2.609,28
                                 174,83
                            9.259,45
2025
                           8.625,33
                                 250,01
                          18.134,79


Eind 2025 zijn onze maandlasten daardoor met €294,56 gedaald ten opzichte van nu. Aan openstaande hypotheek hebben we dan nog €27.306,30 + €79.800 (spaarhypotheek) is ruim €107.000.

Optie 2: Looptijdverkorting

Als we kiezen voor dezelfde aflossingen aan het eind van het jaar, maar dan met looptijdverkorting kunnen we de annuïtaire hypotheek op 1 juli 2024 afgelost hebben. Voor de excel liefhebbers, ik heb de verkorting per aflossing berekend met doelzoeken en dan afgerond op hele getallen. Het kan dus zijn dat de maandlasten met een paar dubbeltjes verschillen per jaar. Deze verschillen heb ik niet meegerekend.

Dat half jaar verschil lijkt niet heel veel. Maar Vanaf dan kunnen we €266 per maand extra gebruiken om af te lossen plus nog de extra aflossingen van 2024 en 2025. In tabelvorm ziet dat er als volgt uit:

Looptijdverkorting
 
 
 
Besparing op annuIteiten
Besparing op aflossingsvrij
Aflossing op aflossingsvrij
2018
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2019
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2020
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2021
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2022
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2023
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2024
                           8.309,40
                                          -  
                            8.309,40
2025
                           9.905,40
                                 224,35
                          29.940,55

Op deze manier kunnen we bijna €30.000 aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. Dat betekent dat er eind 2025 nog maar iets meer dan €10.000 aan aflossingsvrije hypotheek over is. Dat is een besparing in de maandlasten van €333,50.

Als we vanaf nu dus kiezen voor looptijdverkorting dan zijn we eind 2025 dus bijna €12.000 verder met het aflossen van onze gehele hypotheek dan wanneer we kiezen voor lastenverliching. Dat is echt wel substantieel.

Ook loopt in 2025 de rentevaste periode af van het aflossingsvrije hypotheekdeel en zouden we dat deel wellicht helemaal kunnen aflossen met nog maar een uitstaand bedrag van €10.000. Dat zie ik met een bedrag van ruim €27.000 niet zo snel gebeuren.

Dit lijkt dus in het voordeel te zijn van inkorten van de hypotheek. In een volgende post zal ik ook de totale kosten doorrekenen t/m 2025 en wellicht ook nog verder.

Naschrift:
Eigenlijk komt het scenario met looptijdverkorting nog gunstiger uit. We kunnen namelijk in 2024 niet meer dan €5.000 aflossen (10%). Het meerdere zullen we moeten aflossen op de spaarhypotheek. Dat deel heeft een hogere rente wat een grotere besparing in de maandlasten oplevert. Daarnaast zal dan ook de inleg verlaagd worden wat ook weer extra bespaart in de maandlasten. Al die besparingen kunnen in 2025 dan ook weer gebruikt worden voor een extra aflossing.

Reacties

  1. Dus in het geval van lastenverlaging ga je extra aflossen op een aflossingsvrije hypotheek die lagere rente heeft. Het is dan niet gek dat het minder oplevert.
    Volgens mij ben je nu appels met peren aan het vergelijken.
    Het enige verschil is dat je bij lastenverlaging je opgespaarde geld pas na een jaar ofzo aflost, en zo dus even rente mist. Maar als je elke maand zou aflossen zou het niets uitmaken.

    Je laatste puntje klopt wel: het zou kunnen dat je na verloop van tijd niet genoeg mag aflossen. Maar ik zie dat je genoeg verschillende hypotheken hebt om uit te kiezen :-P

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik heb niks met een hogere rente om op af te lossen. En aflossen op de spaarhypotheek is niet slim zeg jij altijd ;)Daar kan ik beter zo lang mogelijk regulier maximaal in storten (extra storten mag niet)..

      Verwijderen
    2. En ik kan niet eerder aflossen, want daarvoor heb ik de kosten nog niet bespaard..

      Verwijderen
    3. Het komt er dus op neer dat je heel veel wilt aflossen op je annuitaire hypotheek, en dat alleen lastenverlichten niet voldoende voor je is. Dan kan inkorten een oplossing zijn.
      Let wel op dat lezers deze blog zullen interpreteren als "inkorten is dus rendabeler", maar zoals ik al aangaf maakt het qua rendement niets uit.

      Verwijderen
    4. Ja, ik kan het verhaal ook niet volgen. Iemand met voldoende zelfdiscipline heeft maar één reden om voor looptijd verkorting te kiezen en dat is als hij/zij tegen het plafond van boetevrij aflossen aanloopt. Daar is looptijd verkorting een mooie omweg omheen.

      Verwijderen
  2. De lasten dusdanig minimaliseren dat je bij calamiteiten de hypotheek goed kunt ophoesten is voor mij ook een belangrijk doel. Wat heerlijk dat het bij jullie al gelukt is!

    Huisvlijt

    BeantwoordenVerwijderen
  3. wauw super! bedankt! mn gevoel zei t al, maar fijn om het in een berekening te zien!

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Is het niet zo dat je 10% per jaar af mag lossen op de oorspronkelijke hoofdsom? Niet op het restant van je hypotheek?

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Bij ons is het 20% van de hoofdsom inderdaad.
    Kijk uit naar je volgende post.
    Wij hebben eerst gekozen voor bijstorten spaarhypotheek en dan lastverlaging. Vervolgens toen ik weer werk had gekozen voor bijstorten spaarhypotheek en dan verkorten looptijd, zodat we zelf bijna geen woonlasten meer hebben als de kinderen de kinderen gaan studeren

    BeantwoordenVerwijderen
  6. I really likes your blog! You have shared the whole concept really well and very beautifully soulful read!
    Thanks for sharing
    หนังดราม่า

    BeantwoordenVerwijderen
  7. interessant. Ik had geen idee dat het zo uitmaakte. Wij kunnen niet kiezen voor looptijdverkorting als we online aflossen. Ik wil nu nog liever lagere maandlasten dus nog niet nodig.
    (je ziet trouwens je tabel niet goed, met je zwarte achtergrond)

    BeantwoordenVerwijderen
  8. The content of your blog is exactly what I needed, I like your blog, I sincerely hope that your blog a rapid increase in traffic density, which help promote your blog and we hope that your blog is being updated.
    ดูหนังออนไลน์

    BeantwoordenVerwijderen

Een reactie posten

Populaire posts van deze blog

Wij kunnen ons eigen huis niet meer betalen

Dat klinkt wel als een heel dramatische mededelingen. Wees niet bang, we zitten niet in financiële nood. Wat ik eigenlijk wil zeggen is dat de huizenprijzen bij ons in de wijk zo belachelijk hard aan het stijgen zijn dat wij nu niet voldoende hypotheek zouden kunnen krijgen om onze huidige woning, bij de huidige marktprijzen te kunnen financieren.

Wat is het geval? Vorige week ging er een huis bij ons in de straat in de verkoop. Uit interesse hebben we bij funda ingesteld dat we dan een mailtje krijgen. Dat huis is iets kleiner dan dat van ons, heeft een iets kleinere tuin en is verder van binnen wat gedateerd, maar op het oog nog in prima staat.

Dat huis staat nu te koop voor een vraagprijs van €285.000!!!!

Ter vergelijking, wij kochten ons huis in 2013 voor €191.000. Wij kochten toentertijd dat huis op alleen het inkomen van M. Dat was toen dusdanig ruim voldoende aan inkomen dat we nog een bouwdepot van €10.000 konden meefinancieren en een groter deel van de kosten koper dan heden…

Wij lossen niet af vanwege de wet Hillen

Nu de plannen uit het nieuwe regeerakkoord zo'n beetje allemaal al zijn uitgelekt, lijkt het meeste rumoer te ontstaan over het afbouwen van de wet Hillen.
Die wet regelt dat als de hypotheekrenteaftrek waar je recht op zou hebben gelijk of lager is dan het eigenwoningforfait dat het saldo daarvan op 0 wordt gezet. Kort gezegd komt het er op neer dat wanneer je een aanzienlijk deel van, of geheel, je hypotheek hebt afgelost, je geen eigenwoningforfait meer betaalt. Ook heb je dan geen hypotheekrenteaftrek meer.

Nu lijkt het erop dat de nieuwe regering deze wet gaat schrappen of gaat afbouwen. Dat zou betekenen dat je altijd het eigenwoningforfait betaalt, ook als je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt. Daar wordt nu moord en brand over geschreeuwd. Het zou een boete op aflossen zijn.

Maar is dat ook zo? Geld is tijd schreef hier al eens wat over.

Want volgens mij is het nog steeds goedkoper om af te lossen. Elke euro die je aflost bespaart namelijk in je lasten, daar doet het eige…

Hoe wij binnen 3 jaar €40.000 extra aflosten

Een paar dagen terug schreven wij al dat we met onze nieuwste extra aflossing de mijlpaal van €40.000 aan extra aflossingen gehaald hebben.

Onze eerste extra aflossing deden we in juni 2015, dus al deze aflossingen deden we in net geen drie jaar tijd. We vonden het wel leuk om te delen hoe we tot dit toch wel aanzienlijke bedrag zijn gekomen in die drie jaar tijd.

Alle kleine beetjes helpen
De eerste aflossing was eigenlijk het nog openstaande bedrag van het bouwdepot dat we bij onze hypotheek hadden afgesloten. Dit kun je ook lezen op onze hypotheekpagina. Na die aflossing en de daarbij behorende lagere maandlasten begon bij ons het kwartje te vallen: Dat aflossen kan ons best helpen om het financieel wat ruimer te krijgen.
In 2015 deden we daarna nog twee extra aflossingen, één om het aflossingsvrije deel weer op een mooi rond getal te krijgen en één op de annuïtaire hypotheek.

Daarna gingen we eigenlijk van start met kleine maandelijkse bedragen. We startten met €125 per maand o…