woensdag 19 oktober 2016

Spaarhypotheek: Scenario's uitwerken

Onze hypotheek bestaat uit drie delen. We hebben zowel een annuïtair deel, een aflossingsvrij deel en een spaardeel. 
Nu zijn de annuïtaire hypotheek en het aflossingsvrije deel bij onze bank vrij eenvoudig af te lossen via internet bankieren, maar voor de spaarhypotheek geldt dat niet. Voor dat deel moeten we eerst telefonisch contact met de bank zoeken, de bankmedewerker laten uitrekenen of het kan wat we willen en vervolgens nog een formulier invullen, ondertekenen en weer opsturen. Ook is dit het leningdeel met de langstlopende rentevasteperiode, namelijk tot 2035.

Onze spaarpolis valt voor de belastingdienst onder de noemer kapitaalverzekering eigen woning (KEW). Daarvoor gelden bepaalde regels, om deze polis onbelast te kunnen laten uitkeren. Deze regels zijn:
  • De verzekering moet minimaal 15 jaar gelopen hebben
  • De verzekering moet in 1x uitkeren
  • Er moet ieder jaar geld ingelegd zijn in de verzekering
  • De verhouding tussen de laagste jaarinleg en de hoogste jaarinleg moet kleiner dan 1:10 zijn
  • Bij een looptijd van 15 t/m 19 jaar is het belastingvrije bedrag voor uitkering €36.800 (2016) pp
  • Bij een looptijd van 20 jaar of langer is het belastingvrije bedrag voor uitkering €162.000 (2016) pp

In ons aflosplan voor volgend jaar schreef ik al dat we in 2017 op alle hypotheekdelen het maximale boetevrije bedrag willen aflossen. Ook schreef ik al eerder dat we bij onze spaarhypotheek niet extra mogen storten in de polis, maar alleen kunnen aflossen.

Op dit moment bedraagt onze spaarhypotheek €88.666. Dat is het bedrag dat M afsloot bij de hypotheek van zijn eerste huis. Intussen hebben we een kwart van dat bedrag bij elkaar gespaard.

De inleg die we elke maand betalen €162 en een beetje. Volgens de tool van geld is tijd verdwijnt daar €155,50 per maand van in de spaarpolis. Komend jaar willen we dus 10% aflossen. Daardoor dalen onze rentebetalingen met bijna 23 euro, maar ook de inleg in de spaarpolis zal dalen met bijna 19 euro per maand. 
Als we de looptijd van de hypotheek willen inkorten, kost dat €500 per keer. Als we door aflossen de looptijd gaan verkorten willen we dat maar één keer doen.

Zonder looptijdverkorting
Als we de komende jaren elk jaar 10% zouden aflossen, dan zouden de kosten per maand als volgt dalen.

Openstaande hypotheek
Opgebouwde spaarpolis
Rente
Netto inleg
totaal per maand
besparing per maand
31/12/2016
 € 88.666,00
 € 22.400,00
 € 229,05
 €    155,50
 €               384,55
 €                -  
31/12/2017
 € 79.799,40
 € 24.653,80
 € 206,15
 €    126,97
 €               333,12
 €         51,44
31/12/2018
 € 70.932,80
 € 26.604,70
 € 183,24
 €      96,34
 €               279,58
 €       104,97
31/12/2019
 € 62.066,20
 € 28.214,45
 € 160,34
 €      63,36
 €               223,70
 €       160,86
31/12/2020
 € 53.199,60
 € 28.547,00
 € 137,43
 €      27,72
 €               165,15
 €       219,40
Deze bedragen heb ik met behulp van excel en de spaarhypotheektool van geld is tijd berekend. 

Eind 2020 hebben we er 15 jaar opzitten met de spaarhypotheek. Dan hebben we aan de eerste voorwaarde voldaan. Ook is het gespaarde bedrag onder de €36.800, dus we zouden op dat moment de polis kunnen laten uitkeren.
Er zou dan nog een bedrag open blijven staan van €24.652.60. Daar zouden we dan een andere hypotheekvorm voor moeten afsluiten. Of het in 1x aflossen. Dat vraagt wel een bepaalde spaardiscipline, maar is zeker een mogelijkheid. 
Na 2020 kunnen we niet meer aflossen zonder de looptijd te verkorten. Nogmaals 10% aflossen zou namelijk leiden tot een negatieve inleg in de spaarpolis. De ontvangen rente is op dat moment hoger dan dat het saldo nog zou moeten stijgen.
Nadeel van deze methodiek is dat we het laatste jaar bijna niets meer inleggen in de spaarhypotheek en dat we dat dan na de looptijdverkorting moeten gaan "inhalen". 

Vanaf nu wordt het lastig. Met de tool lukt het me niet om bedragen af te lossen, maar dat was te omzeilen. Nu er zowel afgelost zou moeten worden en de looptijd verkort, lukte het mij niet meer om verder uit te rekenen.

Ook kunnen we kiezen om op dat moment de looptijd in te korten en vervolgend de resterende jaren ook weer 10% per jaar aflossen.

Looptijdverkorting per 1-1-2017
We kunnen er ook voor kiezen om al bijna per direct de looptijd flink in te korten. Dat is heel goed uit te rekenen met de tool. Als we op die manier met de spaarhypotheek omgaan, dan zal de maandelijkse netto inleg omhoog gaan naar €1.236,36. Dat is een stijging van meer dan duizend euro in de maand, maar dat valt nog wel binnen de bandbreedte regels.
Echter is deze stijging wel te hoog naar onze zin, aangezien we dan bijna geen geld per maand meer zullen overhouden, en al zeker niet om ook nog op de andere hypotheekdelen af te lossen.

We zouden deze looptijdverkorting kunnen combineren met een aflossing van 10%. Als we dat zouden doen, dan zou het maandelijks in te leggen netto bedrag uitkomen op €1.058. Nog steeds een veel te grote stijging van de lasten.
  
Iets ertussenin?
Waarschijnlijk ligt de voor ons meest optimale manier om zo snel mogelijk van de spaarhypotheek af te komen. Maar hoe ik dat zou moeten berekenen weet ik nog niet. Misschien kan ik het in excel berekenen of heeft geld-is-tijd toch een tooltje die wel om kan gaan met aflossen in plaats van storten (of kan hij het eenvoudig maken). Daar moet ik nog achteraan gaan.

Voor nu is echter de conclusie dat per direct verkorten van de looptijd geen  optie is. Dan blijft dus over de optie om elk jaar 10% af te lossen op de spaarhypotheek. Dat levert bruto in het eerste jaar al meer dan €50 per maand op.

Hebben jullie een spaarhypotheek en hoe gaan jullie daar mee om?

En speciaal voor geld-is-tijd/rentenier: Heb jij een tooltje om aflossingen op de spaarhypotheek mee te nemen of kun je die eenvoudig maken?











12 opmerkingen:

  1. Misschien lees ik eroverheen..... maar.... waarom los je af in plaats van dat je bijstort?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. dat mag niet volgens de voorwaarden van onze spaarhypotheek

      Verwijderen
  2. Interessant om je onderzoek hiernaar te lezen. Ik ben er ook mee aan de slag omdat wij mogelijk onze rente mogen bijstellen naar marktrente. Wij lossen vooral af op onze aflossingsvrije hypotheek, maar bijstorten op onze Spaarhypotheek lijkt me ook wel handig. Looptijd inkorten ook, maar dat doe ik liever met mijn aflossingsvrije hypotheek omdat dat makkelijker is (maar niet per se verstandiger denk ik). Handig, al die tooltjes van Rentenier zeg!

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Fijn dat je mijn tools gebruikt;-)
    Ik begrijp nog steeds niet waarom je zou willen aflossen op je spaarhypotheek. Jullie kunnen immers ook de looptijd verkorten.
    Je zegt dat inkorten voor zeer hoge maandlasten zorgt, maar aangezien jullie het plan hebben om overal maximaal af te lossen, hebben jullie blijkbaar wel het geld ervoor.
    Bovendien zeg je dat het aflossen in 1 keer een "spaardiscipline" vergt. Met inkorten ben je ook van dit probleem af.
    Kortom: je wilt blijkbaar zo snel mogelijk van de spaarhypotheek af, en je hebt keuze uit inkorten of aflossen. Dan zou ik voor het eerste kiezen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. We weten in ieder geval dat we komend jaar voldoende middelen zullen hebben om op elk deel 10% af te lossen. Voor de jaren erna weet ik dat nog niet.
      Dus nu inkorten naar een looptijd van bijvoorbeeld 15 jaar geeft een toename van de maandlasten van meer dan 1000 euro. Dat is te gek.
      Daarnaast zit je er dan aan vast, ook als we bijvoorbeeld onverhoopt minder inkomen krijgen.
      In kortere stapjes inkorten kan ook, maar dat betekent dat we elke keer €500 afhandelingskosten mogen neertellen. Ik zou dan moeten uitrekenen of dat echt wat oplevert.

      Verwijderen
    2. Daarnaast, zolang het bedrag in de polis uiteindelijk boven de €36.800 uitkomt zitten we vast aan een minimale looptijd van 20 jaar, t/m 2026 voor ons. Met aflossen tot onder dat bedrag zouden we een aantal jaren eerder van de hypotheek af kunnen zijn.

      Verwijderen
    3. Die €500 per keer is niet handig idd, maar ieder jaar ingekort is een jasr minder hypotheekkosten. Dat zou toch op moeten wegen.
      Omdat ik zelf alle berekeningen zat was, heb ik simpelweg alle premies voor de komende jaren bruto en netto uitgezet en daarvan het totaal netto berekend. Dan zie je direct wat aflossen, verkorten of inleggen doet met je totale netto inleg.

      Verwijderen
  4. 36800 per persoon. Dus dubbele voor een stel.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. ja klopt, maar de hypotheek staat alleen op naam van M. En de spaarverzekering die daar bij hoort ook..

      Verwijderen
  5. Wat ik onlangs heb gedaan:
    WUspaarxtra 30 jaar e90.000 losgekoppelde spaarpolis 6.0% leningdeel 3.1%.(tot 2024, aanvang hypo 2004)
    Van de zomer e30.000 in premiedepot gestort icm 4 jaar looptijdverkorting.vervolgens 1 jaar ±8000 jaarpremie betalen.
    Volgend jaar wil ik weer met 6 jaar inkorten(uit premiedepot), volgens rekentool blijf ik dan binnen de 1/10 verhouding.
    Het jaar daarop moet ik dan weer storten voor premieverlaging (wederom uit premiedepot).
    we heb dit gedaan omdat de spaarbuffer ruim voldoende was en de rente op het premiedepot toch nog iets oplevert met 0.75%.
    In noodgeval kan ik met kleine boete(in eerste 2 jaar) alsnog premiedepot opnemen.
    Ik heb dit spontaan gedaan na het lezen van de diverse blogs en het zien van de rekentool/voorbeelden.
    Tot nu toe heb ik hiervoor géén extra kosten voor gehad. Inkorten looptijd is "gratis" bij Wu.
    Waarschijnlijk had het beter gekund en zie ik misschien nog iets over het hoofd maar ik voel me er wel goed bij.
    Voor einde dit jaar nog een 10% aflossing op de aflosvrije hypo van 5.1% en dan gaan we die denk ik maar "middelen" (volgend jaar).

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Wij hebben ook zojuist onze eerste bijstorting gedaan in onze spaarverzekering/polis/gedeelte. Gekozen voor premie verlaging en de storting uitgesmeerd over twee polisjaren i.v.m. de bandbreedte. Het uitgespaarde bedrag per maand (in ons geval €79,50) gaan we opzij zetten voor een storting in het aflosvrije gedeelte.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Aflossen op je spaarhypotheek moet je niet doen, lees eens het net af dat wordt overal gezegd.

    BeantwoordenVerwijderen