Doorgaan naar hoofdcontent

Lineaire of annuïtaire hypotheek, wat is gunstiger?

Deze week last ik op de site van de Financiële Telegraaf een stukje over hypotheken. De strekking was of het gunstiger is om een lineaire hypotheek af te sluiten of een annuïteitenhypotheek. Een leuk stukje, maar ik miste nog wel wat diepgang. Ik probeer het stukje wat verder uit te werken.

Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hyptheek is de aflossing die je per maand doet elke maand gelijk. Omdat door de aflossing de te betalen rente elke maand minder wordt, wordt het bedrag dat je betaalt ook elke maand lager. Het maximale maandbedrag is dus het eerste maandbedrag dat je betaalt. Aan het eind van de looptijd is de hypotheek geheel afgelost.

Annuïteiten hypotheek
Bij een annuïteiten hypotheek is het maandbedrag elke maand gelijk. De aflossing is in de eerste maand minimaal en in de laatste maand is de aflossing maximaal. Ook hier is aan het eind van de looptijd de hypotheek geheel afgelost.

Bruto bedragen
Welke hypotheekvorm is dan gunstiger? Wanneer je naar de bruto bedragen kijkt is dat zeker de lineaire hypotheek. Behalve de eerste termijn is de openstaande hypotheek de gehele looptijd lager dan die van de annuïteitenhypotheek. Dat is ook goed te zien in onderstaande grafiek.

Hoe hoger de rente is hoe groter het verschil tussen beide hypotheken is en hoe groter het voordeel van de lineaire hypotheek is. Bij een rente van 0% is er geen verschil.

Als je naar de maandlasten kijkt zie je dat de maandlasten van de lineaire hypotheek hoger beginnen, maar elke maand worden de lasten dus lager, terwijl die van de annuïteitenhypotheek gelijk blijven. Dat zie je hieronder.


Rekenvoorbeeld
Stel je wilt een hypotheek van €250.000 afsluiten en je twijfelt tussen een lineaire of een annuïteiten hypotheek. De rente is 2,2% voor beide hypotheekvormen en de looptijd is 30 jaar. Wat ben je dan uiteindelijk kwijt? Ik reken de hypotheekrenteaftrek even niet mee.

Maandlasten
De maandlasten zijn bij een annuïteitenhypotheek €949,25. De lineaire aflossing is €694,94. Daar komt in de eerste maand dan nog de rente bij van €458,33. In totaal ben je in de eerste maand aan lineaire hypotheek €1.152,78. Dat is fors hoger dan bij de annuíteitenhypotheek.
De eerste keer dat de  maandlasten van de lineaire hypotheek lager zijn dan die van de annuïteitenhypotheek is in maand 161, oftewel na 13 jaar en 5 maanden zijn de maandlasten van de lineaire hypotheek pas lager. Wel heb je op dat moment al ruim €3.500 minder betaald aan rente.

Totale kosten (bruto)
De totale kosten voor de lineaire hypotheek uit dit voorbeeld bedragen €332.729 en die voor de annuïteitenhypotheek €341.730. De lineaire hypotheek is dus uiteindelijk €9.000 goedkoper dan de annuïteitenhypotheek. Dat is 2,6% van het totale bedrag dat je betaalt aan een annuïteitenhypotheek.

Samenvattend
Samenvattend kun je zeggen dat:

  • De lineaire hypotheek goedkoper is over de gehele looptijd dan de annuïteitenhypotheek
  • De aanvankelijke maandlasten fors hoger liggen bij de lineaire hypotheek en dat het best wel een tijd duurt voordat dat verschil is ingehaald
  • Hoe hoger de rente, hoe groter het verschil tussen lineaire hypotheek en annuïteitenhypotheek en hoe snelle je maandlasten dalen bij een lineaire hypotheek.
Of een lineaire hypotheek past bij je eigen situatie kun je alleen maar zelf beslissen, maar als je de initiële hoge maandlasten kunt betalen kun je wat besparen op de totale kosten van je hypotheek.



Reacties

  1. Ben benieuwd: als je bij de annuïteitenhypotheek het geld wat je in het begin 'bespaart' niet zou uitgeven maar beleggen, zou het kunnen dat je dan onder de streep 15 jaar later meer rendement hebben gehaald dan dat je aan hypotheekrente hebt bespaard? Misschien een leuke berekening.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat zou zo maar kunnen. Daar heb ik niet aan gerekend.

      Verwijderen
  2. Precies. Het maandlastenvoordeel van annuïteiten laten renderen in box 3. Verder hangt het er vanaf of je (maximaal) extra aflost bij annuïteiten, want dan maak je hem min of meer zelf lineair en behoudt je wat flexibiliteit.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. De annuïteitenhypotheek had onze voorkeur om hetgeen wat Sensi hierboven aangeeft. Zodra je namelijk zelf flink aflost, maak je hem eigenlijk zelf lineair, maar behoud je wel de vrijheid om te stoppen met extra inleggen als dat tijdelijk even niet mogelijk is.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Wij kozen ervoor om het op te splitsen. Dat maakte de maandlasten voor ons behapbaarder, terwijl de lasten echt iedere maand dalen.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. achteraf spijt dat we een annuitaire hypotheek hebben ipv linear, maar we durfden t niet aan, die hogere maandlasten.. omdat we ook nog veel kosten verwachtten aan t huis. achteraf konden we t makkelijk opvangen

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Wat weerhoudt je er van om elke maand / jaar extra af te lossen om aan het gelijke afgeloste bedrag te komen?

      Een lineaire hypotheek aangaan is alleen nuttig als je geen discipline hebt om zelf extra af te lossen als de mogelijkheden er zijn.

      Verwijderen

Een reactie posten

Populaire posts van deze blog

Wij kunnen ons eigen huis niet meer betalen

Dat klinkt wel als een heel dramatische mededelingen. Wees niet bang, we zitten niet in financiële nood. Wat ik eigenlijk wil zeggen is dat de huizenprijzen bij ons in de wijk zo belachelijk hard aan het stijgen zijn dat wij nu niet voldoende hypotheek zouden kunnen krijgen om onze huidige woning, bij de huidige marktprijzen te kunnen financieren.

Wat is het geval? Vorige week ging er een huis bij ons in de straat in de verkoop. Uit interesse hebben we bij funda ingesteld dat we dan een mailtje krijgen. Dat huis is iets kleiner dan dat van ons, heeft een iets kleinere tuin en is verder van binnen wat gedateerd, maar op het oog nog in prima staat.

Dat huis staat nu te koop voor een vraagprijs van €285.000!!!!

Ter vergelijking, wij kochten ons huis in 2013 voor €191.000. Wij kochten toentertijd dat huis op alleen het inkomen van M. Dat was toen dusdanig ruim voldoende aan inkomen dat we nog een bouwdepot van €10.000 konden meefinancieren en een groter deel van de kosten koper dan heden…

Hoe wij binnen 3 jaar €40.000 extra aflosten

Een paar dagen terug schreven wij al dat we met onze nieuwste extra aflossing de mijlpaal van €40.000 aan extra aflossingen gehaald hebben.

Onze eerste extra aflossing deden we in juni 2015, dus al deze aflossingen deden we in net geen drie jaar tijd. We vonden het wel leuk om te delen hoe we tot dit toch wel aanzienlijke bedrag zijn gekomen in die drie jaar tijd.

Alle kleine beetjes helpen
De eerste aflossing was eigenlijk het nog openstaande bedrag van het bouwdepot dat we bij onze hypotheek hadden afgesloten. Dit kun je ook lezen op onze hypotheekpagina. Na die aflossing en de daarbij behorende lagere maandlasten begon bij ons het kwartje te vallen: Dat aflossen kan ons best helpen om het financieel wat ruimer te krijgen.
In 2015 deden we daarna nog twee extra aflossingen, één om het aflossingsvrije deel weer op een mooi rond getal te krijgen en één op de annuïtaire hypotheek.

Daarna gingen we eigenlijk van start met kleine maandelijkse bedragen. We startten met €125 per maand o…

Wij lossen niet af vanwege de wet Hillen

Nu de plannen uit het nieuwe regeerakkoord zo'n beetje allemaal al zijn uitgelekt, lijkt het meeste rumoer te ontstaan over het afbouwen van de wet Hillen.
Die wet regelt dat als de hypotheekrenteaftrek waar je recht op zou hebben gelijk of lager is dan het eigenwoningforfait dat het saldo daarvan op 0 wordt gezet. Kort gezegd komt het er op neer dat wanneer je een aanzienlijk deel van, of geheel, je hypotheek hebt afgelost, je geen eigenwoningforfait meer betaalt. Ook heb je dan geen hypotheekrenteaftrek meer.

Nu lijkt het erop dat de nieuwe regering deze wet gaat schrappen of gaat afbouwen. Dat zou betekenen dat je altijd het eigenwoningforfait betaalt, ook als je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt. Daar wordt nu moord en brand over geschreeuwd. Het zou een boete op aflossen zijn.

Maar is dat ook zo? Geld is tijd schreef hier al eens wat over.

Want volgens mij is het nog steeds goedkoper om af te lossen. Elke euro die je aflost bespaart namelijk in je lasten, daar doet het eige…