Doorgaan naar hoofdcontent

Het pad naar HOT (of FO): linksom of rechtsom (2): Uitgangspunten berekeningen

Vorige week schreef ik het eerste deel uit de serie: Het pad naar HOT (of FO): linksom of rechtsom. Ik schreef toen dat ik binnen een paar dagen we wat mooie berekeningen zou presenteren, maar dat viel vies tegen. Want, wat neem je allemaal mee in de berekeningen? Inflatie? Hypotheekrenteaftrek? Vermogensrendementsbelasting? Eigenwoningforait? Lastig, en alles wat je allemaal extra meeneemt maakt de berekeningen ingewikkelder. Daarom eerst deze post over wat ik allemaal meeneem, en wat dus niet in de berekeningen die ik gemaakt heb. Dan volgen morgen en overmorgen de berekeningen.

Beginsituatie:
Ik ga uit van een periode van 30 jaar. De beginsituatie is iemand die net een koophuis met een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 heeft gekocht. Hij of zij, voor het schrijven gebruik ik even "hij", betaalt daar een rente over van 2,5%.
Deze persoon heeft een buffer van €25.000. Dat is precies het bedrag dat belastingvrij is voor vermogensrendementsheffing. Hier verandert ook niets aan in de gehele periode.
Het doel van deze persoon is om over 30 jaar met vroegpensioen te kunnen gaan. Geheel of gedeeltelijk.

Buiten de hypotheek heeft deze persoon na jaar 30 vaste lasten van €1.500 per maand. Dat verandert ook niet tijdens deze periode.

Financiële ruimte
Deze persoon heeft in jaar 1, €10.000 te besteden voor extra aflossingen op de hypotheek of om te investeren in aandelen.

De aflosser
De aflosser lost elk jaar aan het eind van het jaar af wat hij dat jaar kan aflossen. De hypotheekrente die hij bespaart door de aflossingen lost hij het jaar daarop ook af. Het zogenoemde sneeuwbaleffect. De teruggekregen hypotheekrenteaftrek over een jaar lost hij af in het jaar erop. Dus de hypotheekrenteaftrek van jaar 1, wordt een aflossing in jaar 2. Met de waarde van de woning en het eigenwoningforfait doe ik even niets.

De belegger
De belegger legt elk jaar aan het begin in wat hij kan beleggen dat jaar. De hypotheekrenteaftrek wordt in het jaar daarna ook mee belegd. Dividend wordt automatisch herbelegd en het rendement daarvan neem ik voor de berekening mee in het algemene rendement. De vermogensrendementbelasting die de belegger moet betalen wordt van het te investeren bedrag afgetrokken in het jaar erna,
Het rendement van beleggen stel ik op 7,5%. Dat is het historische gemiddelde van de AEX van de laatste 30 jaar, zie deze link. Natuurlijk gaat daar het verlies door inflatie vanaf, maar komt het dividiendrendement erbij. Voor het gemak van de berekening stel ik die aan elkaar gelijk.

Na pensionering
Ik ga uit van een save withdrawal rate van 4%. Aan het eind van de 30 jaar heeft de aflosser €450.000 (25*12*€1.500) en de belegger heeft €575.000 (25x de hypotheekrente plus de vaste lasten).




Reacties

  1. EWF heeft een behoorlijke impact. Zeker bij extra aflossen zorgt dit er op een gegeven moment voor dat de HRA nihil is.

    Verder zou ik het rendement van beleggen aanpassen en er nog even 0,2% kosten afhalen ;-) 7,5% en alleen gebaseerd op de AEX vind ik persoonlijk vrij fors. Ik zou persoonlijk liever een groter gespreide index bekijken.

    Lekker Excellen hé ;-)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. EWF heeft inderdaad een effect, maar dankzij hillen is dit een voordelig effect zodra je huis bijna is afgelost, zie hier.
      Volgens mij is de berekening niet zo moeilijk. Het aflossen levert 2.5%*(100%-42%)=1.45% rente op; zodra het restschuld klein is zorgt wet Hillen dat het 2.5% is. De investering levert 7.5% op, maar daar gaat grofweg 1% van af, dus hou je grofweg 6.5% over.
      Een maandelijks bedrag levert na 30 jaar tegen 1.45% ongeveer 450 keer je inleg op, voor 6.5% is dat 1100 keer.

      Verwijderen
    2. Ik begrijp de wet Hillen niet. Wanneer is dit van toepassing, is er ergens een duidelijke uitleg en rekentool. Ik heb nu een restschuld van 3000 euro en woz van 134000. In januari is mijn restschuld ongeveer 24000 - Gr Marjolein

      Verwijderen
  2. Tuurlijk, klopt dit een beetje echter denk ik dat 7% redelijk rooskleurig is, dan moet je puur op aandelen of valuta gaan beleggen. Staatsobligaties leveren nada op en lever je zelfs geld op toe. Bedrijfsobligaties die wat opleveren brengt ook een hoog risico met zich mee. Wat dat betreft om je portefuille te spreiden zou ik ipv obligaties gaan aflossen op je huis en de rest in aandelen stoppen.

    Mvg FG

    BeantwoordenVerwijderen

Een reactie posten

Populaire posts van deze blog

Wij kunnen ons eigen huis niet meer betalen

Dat klinkt wel als een heel dramatische mededelingen. Wees niet bang, we zitten niet in financiële nood. Wat ik eigenlijk wil zeggen is dat de huizenprijzen bij ons in de wijk zo belachelijk hard aan het stijgen zijn dat wij nu niet voldoende hypotheek zouden kunnen krijgen om onze huidige woning, bij de huidige marktprijzen te kunnen financieren.

Wat is het geval? Vorige week ging er een huis bij ons in de straat in de verkoop. Uit interesse hebben we bij funda ingesteld dat we dan een mailtje krijgen. Dat huis is iets kleiner dan dat van ons, heeft een iets kleinere tuin en is verder van binnen wat gedateerd, maar op het oog nog in prima staat.

Dat huis staat nu te koop voor een vraagprijs van €285.000!!!!

Ter vergelijking, wij kochten ons huis in 2013 voor €191.000. Wij kochten toentertijd dat huis op alleen het inkomen van M. Dat was toen dusdanig ruim voldoende aan inkomen dat we nog een bouwdepot van €10.000 konden meefinancieren en een groter deel van de kosten koper dan heden…

Wij lossen niet af vanwege de wet Hillen

Nu de plannen uit het nieuwe regeerakkoord zo'n beetje allemaal al zijn uitgelekt, lijkt het meeste rumoer te ontstaan over het afbouwen van de wet Hillen.
Die wet regelt dat als de hypotheekrenteaftrek waar je recht op zou hebben gelijk of lager is dan het eigenwoningforfait dat het saldo daarvan op 0 wordt gezet. Kort gezegd komt het er op neer dat wanneer je een aanzienlijk deel van, of geheel, je hypotheek hebt afgelost, je geen eigenwoningforfait meer betaalt. Ook heb je dan geen hypotheekrenteaftrek meer.

Nu lijkt het erop dat de nieuwe regering deze wet gaat schrappen of gaat afbouwen. Dat zou betekenen dat je altijd het eigenwoningforfait betaalt, ook als je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt. Daar wordt nu moord en brand over geschreeuwd. Het zou een boete op aflossen zijn.

Maar is dat ook zo? Geld is tijd schreef hier al eens wat over.

Want volgens mij is het nog steeds goedkoper om af te lossen. Elke euro die je aflost bespaart namelijk in je lasten, daar doet het eige…

Hoe wij binnen 3 jaar €40.000 extra aflosten

Een paar dagen terug schreven wij al dat we met onze nieuwste extra aflossing de mijlpaal van €40.000 aan extra aflossingen gehaald hebben.

Onze eerste extra aflossing deden we in juni 2015, dus al deze aflossingen deden we in net geen drie jaar tijd. We vonden het wel leuk om te delen hoe we tot dit toch wel aanzienlijke bedrag zijn gekomen in die drie jaar tijd.

Alle kleine beetjes helpen
De eerste aflossing was eigenlijk het nog openstaande bedrag van het bouwdepot dat we bij onze hypotheek hadden afgesloten. Dit kun je ook lezen op onze hypotheekpagina. Na die aflossing en de daarbij behorende lagere maandlasten begon bij ons het kwartje te vallen: Dat aflossen kan ons best helpen om het financieel wat ruimer te krijgen.
In 2015 deden we daarna nog twee extra aflossingen, één om het aflossingsvrije deel weer op een mooi rond getal te krijgen en één op de annuïtaire hypotheek.

Daarna gingen we eigenlijk van start met kleine maandelijkse bedragen. We startten met €125 per maand o…