Doorgaan naar hoofdcontent

Het pad naar HOT (of FO): linksom of rechtsom (2): Uitgangspunten berekeningen

Vorige week schreef ik het eerste deel uit de serie: Het pad naar HOT (of FO): linksom of rechtsom. Ik schreef toen dat ik binnen een paar dagen we wat mooie berekeningen zou presenteren, maar dat viel vies tegen. Want, wat neem je allemaal mee in de berekeningen? Inflatie? Hypotheekrenteaftrek? Vermogensrendementsbelasting? Eigenwoningforait? Lastig, en alles wat je allemaal extra meeneemt maakt de berekeningen ingewikkelder. Daarom eerst deze post over wat ik allemaal meeneem, en wat dus niet in de berekeningen die ik gemaakt heb. Dan volgen morgen en overmorgen de berekeningen.

Beginsituatie:
Ik ga uit van een periode van 30 jaar. De beginsituatie is iemand die net een koophuis met een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 heeft gekocht. Hij of zij, voor het schrijven gebruik ik even "hij", betaalt daar een rente over van 2,5%.
Deze persoon heeft een buffer van €25.000. Dat is precies het bedrag dat belastingvrij is voor vermogensrendementsheffing. Hier verandert ook niets aan in de gehele periode.
Het doel van deze persoon is om over 30 jaar met vroegpensioen te kunnen gaan. Geheel of gedeeltelijk.

Buiten de hypotheek heeft deze persoon na jaar 30 vaste lasten van €1.500 per maand. Dat verandert ook niet tijdens deze periode.

Financiële ruimte
Deze persoon heeft in jaar 1, €10.000 te besteden voor extra aflossingen op de hypotheek of om te investeren in aandelen.

De aflosser
De aflosser lost elk jaar aan het eind van het jaar af wat hij dat jaar kan aflossen. De hypotheekrente die hij bespaart door de aflossingen lost hij het jaar daarop ook af. Het zogenoemde sneeuwbaleffect. De teruggekregen hypotheekrenteaftrek over een jaar lost hij af in het jaar erop. Dus de hypotheekrenteaftrek van jaar 1, wordt een aflossing in jaar 2. Met de waarde van de woning en het eigenwoningforfait doe ik even niets.

De belegger
De belegger legt elk jaar aan het begin in wat hij kan beleggen dat jaar. De hypotheekrenteaftrek wordt in het jaar daarna ook mee belegd. Dividend wordt automatisch herbelegd en het rendement daarvan neem ik voor de berekening mee in het algemene rendement. De vermogensrendementbelasting die de belegger moet betalen wordt van het te investeren bedrag afgetrokken in het jaar erna,
Het rendement van beleggen stel ik op 7,5%. Dat is het historische gemiddelde van de AEX van de laatste 30 jaar, zie deze link. Natuurlijk gaat daar het verlies door inflatie vanaf, maar komt het dividiendrendement erbij. Voor het gemak van de berekening stel ik die aan elkaar gelijk.

Na pensionering
Ik ga uit van een save withdrawal rate van 4%. Aan het eind van de 30 jaar heeft de aflosser €450.000 (25*12*€1.500) en de belegger heeft €575.000 (25x de hypotheekrente plus de vaste lasten).




Reacties

  1. EWF heeft een behoorlijke impact. Zeker bij extra aflossen zorgt dit er op een gegeven moment voor dat de HRA nihil is.

    Verder zou ik het rendement van beleggen aanpassen en er nog even 0,2% kosten afhalen ;-) 7,5% en alleen gebaseerd op de AEX vind ik persoonlijk vrij fors. Ik zou persoonlijk liever een groter gespreide index bekijken.

    Lekker Excellen hé ;-)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. EWF heeft inderdaad een effect, maar dankzij hillen is dit een voordelig effect zodra je huis bijna is afgelost, zie hier.
      Volgens mij is de berekening niet zo moeilijk. Het aflossen levert 2.5%*(100%-42%)=1.45% rente op; zodra het restschuld klein is zorgt wet Hillen dat het 2.5% is. De investering levert 7.5% op, maar daar gaat grofweg 1% van af, dus hou je grofweg 6.5% over.
      Een maandelijks bedrag levert na 30 jaar tegen 1.45% ongeveer 450 keer je inleg op, voor 6.5% is dat 1100 keer.

      Verwijderen
    2. Ik begrijp de wet Hillen niet. Wanneer is dit van toepassing, is er ergens een duidelijke uitleg en rekentool. Ik heb nu een restschuld van 3000 euro en woz van 134000. In januari is mijn restschuld ongeveer 24000 - Gr Marjolein

      Verwijderen
  2. Tuurlijk, klopt dit een beetje echter denk ik dat 7% redelijk rooskleurig is, dan moet je puur op aandelen of valuta gaan beleggen. Staatsobligaties leveren nada op en lever je zelfs geld op toe. Bedrijfsobligaties die wat opleveren brengt ook een hoog risico met zich mee. Wat dat betreft om je portefuille te spreiden zou ik ipv obligaties gaan aflossen op je huis en de rest in aandelen stoppen.

    Mvg FG

    BeantwoordenVerwijderen

Een reactie posten

Populaire posts van deze blog

Annuïteitenhypotheek zelf berekenen: extra aflossingen en rentewijziging

Gisteren schreef ik al hoe je zelf met excel kunt je annuïteitenhypotheek kan berekenen. Daarin schreef ik ook dat ik vandaag nog verder zou gaan met het toevoegen van extra aflossingen en laten zien hoe je een renteverandering kan toevoegen.

Voordat ik begin heb ik uitgevonden hoe ik het bestand beschikbaar kan maken voor iedereen. Via deze link moet het bestand te downloaden zijn.

Extra aflossingen
Waar waren we gebleven? We hadden voor 360 maanden berekend wat de rente en de aflossing was en kwamen ook mooi op 0 euro uit aan het eind van de looptijd. Ons maandbedrag was €954,83.

De eerste regels van de berekening zagen er als volgt uit.

Om nu de extra aflossingen mogelijk te maken gaan we eerst een kolom voegen tussen de kolom aflossing en de kolom hpotheek na aflossing. Dat doe je door bovenaan op de "F" te klikken met je linker muisknop en daarna met je rechter muisknop. Uit het menuutje dat dan tevoorschijn komt kies je invoegen.
In cel F6 (kolom F is nu de lege kolom e…

De hypotheek: Een soort van terug bij af

De afgelopen jaren hebben we best wel wat extra afgelost op onze hypotheek. Dat deden we vooral om te voorkomen dat we ooit nog "onder water" zouden komen te staan mochten we ons huis willen verkopen, maar ook om de maandlasten te verlagen en eerder van onze hypotheek af te kunnen zijn.
Intussen is onze hypotheek een kleine €36.000 lager dan toen we het huis kochten in 2013 en is het gespaarde bedrag in onze spaarpolis gestegen met ruim €12.000. In totaal hebben we dus zo'n €48.000 van onze schuld afgehaald. De maandlasten zijn daarmee ook flink gedaald, in totaal met zo'n €155 per maand. De exacte cijfers kun je nalezen op de hypotheekpagina.

De afgelopen periode hebben we goed nagedacht over wat onze woonwensen zijn, of we nog willen verhuizen en wat we met de hypotheek willen. Daar kunnen we eigenlijk best kort over zijn: We willen best nog een keer verhuizen, maar niet in de huidige markt. We willen namelijk in de Randstad blijven en ondanks dat we nu een fikse …

Teruggave kinderopvangtoeslag

Afgelopen maandag schreef ik al dat de kosten voor de kinderopvang voor ons flink naar beneden zijn gegaan. Dinsdag ontvingen we bericht dat we nog een bedragje kinderopvangtoeslag krijgen over 2017. We krijgen daarom nog €186 uitgekeerd.

Dat geld gaat voorlopig even naar de spaarrekening. Aan het eind van het jaar maken we het jaarlijkse bedrag dat we sparen voor onze dochters over naar hun spaarrekeningen.
Althans, naar de spaarrekening van onze jongste dochter. Voor onze oudste dochter zijn we op dit moment bezig met het openen van een beleggingsrekening. Zij heeft intussen al best een aardig bedrag op haar spaarrekening staan. Daar zal ik binnenkort eens een blogje aan wijden.