dinsdag 25 april 2017

Moeilijk om 30 jaar lang te profiteren van lage rente

Het wordt voor woningeigenaren lastig gemaakt om 30 jaar lang van een lage hypotheekrente te genieten. Dat schreef althans het AD vanmorgen.

Het blijkt dat bij een aantal hypotheekverstrekkers er "in de kleine lettertjes" wat barrières worden opgeworpen om de hypotheekrente mee te kunnen nemen bij verhuizing.

Gemiddeld kopen Nederlanders blijkbaar iedere 7 jaar. Als je nu de hypotheekrente vastzet voor 30 jaar, wil je die het liefst meenemen als je verhuist. Naar nu blijkt is er een aantal hypotheekverstrekkers die dat wel lastig tot onmogelijk maakt.

Het gaat vooral, maar niet alleen, mis voor mensen die een hypotheek hebben afgesloten met Nationale HypotheekGarantie (NHG) en vervolgens verhuizen naar een woning die niet in aanmerking komt voor NHG.

Een paar voorbeelden:
  •  Er zijn aanbieders die alleen maar hypotheken verstrekken met NHG. Bij die aanbieder kun je geen hypotheek voor het nieuwe huis afsluiten
  • Er is een verstrekker bij wie het vaste rentetarief vervalt zodra je bij verhuizing je aflossingsvrije hypotheek omzet in een annuïteitenhypotheek
  • De termijn tussen het verkopen van de oude woning en de koop van de nieuwe woning mag bij een aantal verstrekkers niet meer dan 3 maanden zijn. Duurt het langer dan vervalt de oude hypotheek.
  • Er zijn aanbieders waarbij de verhuisregeling vervalt als je van een huis met NHG naar een huis verhuist die niet in aanmerking komt voor NHG.
  • Op de website van Vereniging Eigen Huis (VEH) kun je hier meer over lezen. Ook staan daar de hypotheekverstrekkers met naam genoemd.
Als ik deze redenen lees vraag ik me af of VEH nu niet een beetje de plank misslaat. Als ik het rijtje afloop, heb ik wel wat op en aanmerkingen.

Als je een hypotheek afsluit bij een aanbieder die alleen maar hypotheken met NHG verstrekt behoor je te weten dat je je hypotheek bij die aanbieder niet kunt meenemen naar een nieuw duurder huis waar geen NHG voor kan worden afgesloten. Dan heb je je bij de koop van je eerste huis niet goed verdiept in de materie of heb je je niet goed laten voorlichten door je adviseur.

Bij het laten vervallen van de vaste hypotheekrente bij het omzetten van de hypotheekvorm heb ik persoonlijk wat meer moeite. De hypotheekverstrekker loopt daar geen risico mee, in tegendeel, het risico wordt lager voor de verstrekker omdat er regulier afgelost gaat worden op dat hypotheekdeel.

De termijn tussen verkoop en koop ligt denk ik vast in de hypotheekvoorwaarden. De verstrekker mag daar wel tijdens het afsluiten van de eerste hypotheek op wijzen. Dan kun je er als klant rekening meer houden bij de koop van je nieuwe woning.

Over het laatste punt, dat de vaste rente verdwijnt als je verhuist naar een woning die niet in aanmerking komt voor NHG, hangt mijn mening er helemaal van af hoe dit is uitgewerkt. DE hypotheekrente is namelijk opgebouwd uit een basisrente en een risico opslag. De risico opslag is voor hypotheken op basis van NHG meestal 0. Voor hypotheken zonder NHG is de opslag afhankelijk van de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning.

Als de hypotheekverstrekker bij verhuizing de basisrente hetzelfde houdt en alleen de risico opslag opnieuw vaststelt, geef ik de verstrekker helemaal gelijk. Die rente opslag zou je namelijk ook betalen als je als nieuwe klant datzelfde huis zou kopen.

Als echter ook de basisrente wordt aangepast, dan ben ik het eens met VEH dat dat niet netjes is en dat dat aangepakt moet worden.

Overigens konden wij bij onze verhuizing wel de vaste rente meenemen naar ons nieuwe huis. En zo lang we nog het oude huis hadden betaalden we ook op die hypotheek de lage rente dan die op dat moment gold.
We kregen op de delen van ons nieuwe huis zelfs nog een rentekorting als compensatie voor het feit dat de bank er veel te lang over gedaan had om ons de hypotheek te verstrekken.

Overigens schreef ik nog niet zo heel lang geleden een blog over het feit dat het lang vastzetten van je hypotheekrente bij een annuïteitenhypotheek niet gunstig voor je portemonnee is.

Weten jullie hoe de verhuisvoorwaarden van je hypotheek zijn?

6 opmerkingen:

  1. Om te beginnen stel je dat Nederlanders gemiddeld na 7 jaar verhuizen. Dit lijkt me een reëel getal maar wat is je bron? Ervan uitgaande dat je bron betrouwbaar is, waarom zou je in hemelsnaam dan je rente 30 jaar vastzetten?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Die 7 jaar heb ik uit het artikel van het AD, niet zelf onderzocht. Wat betreft dat laatste ben ik het helemaal met je eens..

      Verwijderen
  2. En sowieso is er van "profiteren" hoogstwaarschijnlijk geen spraken omdat je met een langlopende rente vaak duurder uit bent. Een paar willekeurige bronnen: https://www.hypotheek-rentetarieven.nl/nieuws/hypotheekrente-lang-vastzetten-verstandig
    http://www.financieelpartners.nl/hypotheekrente-vastzetten/
    https://hypotheek-moerdijk.nl/hypotheek-blog/je-hypotheekrente-lang-vastzetten-is-dat-slim

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik had daar zelf ook al aan gerekend en over geblogd vorige week. Slecht voor je portemonnee dat lange vastzetten.

      Verwijderen
  3. Nu weet ik het niet eerlijk gezegd. Bij onze vorige verhuizing konden we de hypotheek niet meenemen, omdat hij was overgekocht door een andere bank. En die had toen de voorwaarden aangepast. Er moest juist minimaal 6 weken tussen hypotheken zitten. Dat kon voor ons niet. Ik vind het vooral flauw van de hypotheekverstrekkers. Maar begrijp het wel.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Het zegt niet alles hoe de voorwaarden zijn bij het afsluiten van je hypotheek. Wij wilden in 1994 beslist dat we onze spaarhypotheek konden meeverhuizen naar een nieuwe woning. Was geen enkel probleem. In de jaren daarna ging onze spaarhypotheek naar meer dan vijf andere verzekeringsmaatschappijen en toen wij in 2014 ons nieuwe huis kochtten konden we 'jammer, maar helaas' de spaarhypotheek niet meeverhuizen vanwege andere voorwaarden van deze verzekeringsmaatschappij. Voor ons bleek het gelukkig financieel niet al te nadelig, maar voorwaarden bij afsluiten staan niet altijd vast.

    BeantwoordenVerwijderen