Doorgaan naar hoofdcontent

Rentemiddeling: Onze Annuïteitenhypotheek

Een paar dagen terug schreef Bespaarbalans al hoe voor hun rentemiddeling zou uitpakken. Nu hebben wij onze hypotheek bij dezelfde bank als Bespaarbalans, dus we kunnen mooi de methodiek "lenen".

Het meest interessante voor ons is rentemiddelen op de annuïteitenhypotheek. Daar betalen we nu 4,15% rente over met een maandbedrag van 320,78. Onze rentevaste periode loopt nog ongeveer 7 jaar.

We gaan voor de berekening uit van het volgende:

  • Huidige rente voor 10 jaar vast is 1,98%
  • Huidige rente voor 12 jaar vast is 1,98%
  • Huidige rente voor 15 jaar vast is 2,60%
  • Huidige rente voor 20 jaar vast is 2,70%
  • Rentemiddelingskosten zijn 0,2%
  • Huidige rente voor 7 jaar vast is 1,85%

Dan nu de berekening.
1: de komende periode betalen we nog 7 jaar 4,15% rente. Een nieuwe hypotheek met 7 jaar rentevaste periode is 1,85%. Het verschil over die resterende 7 jaar is 7*(4,15-1,85) = 16,1%. Dit moet verdeeld worden over de nieuwe rentevaste periode.

De nieuw te betalen rente wordt dan als volgt berekend:

Huidige rente + rentemiddelingsopslag + (verschil over 7 jaar/ nieuwe rentevaste periode). Voor een nieuwe periode van 10 jaar vast betekent dit:

1,98% + 0,2% + (16,1%/10) = 3,79%. Uiteindelijk levert dit voor ons "slechts" een winst op van 0,36%.

In de tabel hieronder hebben we ook nog gekeken naar andere rentevaste periodes. Zie de tabel hieronder:


Rente verschil
16,10%



Periode
huidige rente
Middelingsopslag
renteverschil/periode
Nieuwe rente
7
1,85%
0,20%
2,30%
4,35%
10
1,98%
0,20%
1,61%
3,79%
12
1,98%
0,20%
1,34%
3,52%
15
2,60%
0,20%
1,07%
3,87%
20
2,70%
0,20%
0,81%
3,71%

Als je zo kijkt naar de nieuwe rentes vind ik de term rentemiddeling wel erg misleidend. Als je zou rentemiddelen en dezelfde periode opnieuw zou vastzetten, zou je verwachten dat je uitkomt op een rente die ongeveer (0,2% hoger) uitkomt op het gemiddelde van de nu betaalde rente en de huidige rente voor die vaste periode. Niets is echter minder waar, je betaalt zelfs de opslag extra bovenop de rente die we nu betalen.

Te zien is dat in onze situatie het opnieuw vastzetten van de hypotheekrente van 12 jaar de laagste nieuwe rente oplevert. Uiteindelijk een renteverschil van 0,63%.

Het maandbedrag van onze annuïteitenhypotheek zal hierdoor dalen met ruim €22. Dat zet geen hele grote zoden aan de dijk, 

Waar gaat dan de echte winst vandaan komen uit het rentemiddelen? Die komt uit het blijven extra aflossen op de hypotheek. Daardoor betaal je uiteindelijk niet het gehele renteverschil terug.

Ik ben benieuwd of straks de berekening van de bank op dezelfde waarden uitkomt. 





Reacties

  1. Niet echt gunstig zo. Ik vermoed dat dit komt door de opslag van 0,2% ipv een eenmalige administratieve fee (zoals bij ons).
    Wij ging van 4,15 naar 3,38 toe voor een periode van 10 jaar (ipv de huidige 7 jr)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Aan zo'n percentage had ik ook meer gedacht moet ik eerlijk zeggen. Maar iedere euro is er 1 en die kunnen we weer gebruiken om sneller af te lossen..

      Verwijderen
    2. Ja dat klopt. Als je er extra op aflost is het prima natuurlijk. Dan betaal je toch niet de hele boete. (al lukt het mogelijk niet om binnen die 10 jaar zoveel af te lossen?)

      Verwijderen
  2. De beste rentemiddeling voor ons is ons huis zien te verkopen :-) Nu nog de koper ... onze bank BNP doet er niet eens aan, maar na al deze blogs er over zie ik er ook nog geen voordeel voor ons in. Wij mogen over 3 jaar nieuwe rente bepalen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Rente middelen is alleen interessant als je van plan ben extra af te lossen (of verkopen voor einde rentevaste periode). In alle andere gevallen gaan je lasten per maand omlaag , maar betaal je over de gehele looptijd net zoveel zo niet nog meer (dan is oversluiten vaak nog voordeliger, alleen niet op te hoesten)

    BeantwoordenVerwijderen

Een reactie posten

Populaire posts van deze blog

Annuïteitenhypotheek zelf berekenen: extra aflossingen en rentewijziging

Gisteren schreef ik al hoe je zelf met excel kunt je annuïteitenhypotheek kan berekenen. Daarin schreef ik ook dat ik vandaag nog verder zou gaan met het toevoegen van extra aflossingen en laten zien hoe je een renteverandering kan toevoegen. Voordat ik begin heb ik uitgevonden hoe ik het bestand beschikbaar kan maken voor iedereen. Via deze link moet het bestand te downloaden zijn. Extra aflossingen Waar waren we gebleven? We hadden voor 360 maanden berekend wat de rente en de aflossing was en kwamen ook mooi op 0 euro uit aan het eind van de looptijd. Ons maandbedrag was €954,83. De eerste regels van de berekening zagen er als volgt uit. Om nu de extra aflossingen mogelijk te maken gaan we eerst een kolom voegen tussen de kolom aflossing en de kolom hpotheek na aflossing. Dat doe je door bovenaan op de "F" te klikken met je linker muisknop en daarna met je rechter muisknop. Uit het menuutje dat dan tevoorschijn komt kies je invoegen. In cel F6 (kolom F is nu d

Annuïteitenhypotheek zelf berekenen

Begin december schreef ik over het narekenen van onze annuïteiten hypotheek. Daar bood ik aan  om een tutorial te maken hoe je zelf kunt uitrekenen wat je maandlasten worden als je bijvoorbeeld een nieuwe hypotheek afsluit of een hypotheekdeel om wilt zetten naar een annuïteiten hypotheek. Ik zou ook wel een excel bestand willen klaarzetten die je zou kunnen downloaden, maar ik heb nog niet uitgevonden hoe ik dat doe in blogger, zonder mijn privédropbox open te zetten. Tips zijn daarvoor meer dan welkom. Waarschuwing: door de vele screenshots is dit best een lange blog geworden. Maar terug naar het onderwerp van deze blogpost, we gaan in excel een annuïtaire hypotheek bouwen.  Eerst maar eens de uitgangspunten van deze fictieve hypotheek: Startlening: €200.000 Hypotheekrente: 2% Looptijd 30 jaar De basis We beginnen met deze gegevens in te vullen. Zoals je misschien ziet heb ik de looptijd van de hypotheek in maanden gezet in plaats van in jaren. Dit kom

Werken aan de goede voornemens: minder autogebruik

In het bericht over mijn goede voornemen s schreef ik dat ik de auto minder wilde gaan gebruiken. Daar heb ik afgelopen week gelijk werk van gemaakt, ik heb een nieuwe fiets besteld. Dat was in mijn geval maar een kleine investering. Het is namelijk zo dat mijn werkgever per jaar €175 aan zogenaamd vitaliteitsbudget beschikbaar stelt voor alle medewerkers. Daarmee kun je van alles bestellen via een bemiddelaar (die daar vast heel goed aan verdient). Je kunt daarbij denken aan een deel van je sportschoolabonnement, toegang voor het zwembad, maar bijvoorbeeld ook een dagje wellness bij diverse sauna-complexen. Ook kun je tegoedbonnen bestellen bij een aantal sportzaken en, in dit geval erg handig, een grote regionale fietswinkel. Een fietsenplan heeft mijn werkgever helaas niet meer. Toen mijn plannen voor dit jaar in december een beetje vorm begonnen te krijgen had ik het budget voor 2018 nog niet gebruikt. Wel had ik door dat als ik het vaker naar het werk fietsen wilde gaan vol