Doorgaan naar hoofdcontent

Waarde eigen woning naar box 3: Een onzalig plan?

Vandaag las ik dat D66, naar aanleiding van het rapport van het CPB, wel oren had naar het verplaatsen van de eigen woning naar box 3. Dit zou gunstig zijn voor jongeren die dan minder kwijt zouden zijn aan hypotheeklasten.
Letterlijk stond er in het artikel: Als de eigen woning inderdaad van box 1 naar box 3 van de belastingaangifte verhuist, is dat goed voor mensen die in verhouding tot hun inkomsten hoge hypotheeklasten hebben – in de praktijk dus jonge werknemers.

Nu ben ik geen fiscalist, maar ik kan die redenering totaal niet volgen. Volgens mij ben je, als iemand met een hoge hypotheek juist meer kwijt wanneer de netto waarde (waarde huis-hypotheekschuld) in box 3 geplaatst wordt. Maar het kan ook best zijn dat ik iets over het hoofd zie. Dan hou ik me natuurlijk aanbevolen om mijn berekeningen aan te passen. Ik zal proberen aan de hand van een voorbeeld te laten zien waarom ik denk dat dit idee niet gunstig is voor woningeigenaren:

In mijn voorbeeld ga ik uit van het volgende:

  • Woningwaarde €200.000 en verandert niet in de looptijd van de hypotheek
  • Hypotheekschuld €200.000 (meer mag binnenkort niet meer)
  • Hypotheekrente 2%
  • Annuïtaire aflossing
  • Looptijd 30 jaar
  • Hypotheekrente aftrek tegen 40,5%
  • Zoveel spaargeld dat elke euro extra belast wordt met vermogensrendementsheffing
Ik hou voor het gemak even geen rekening met het eigen woning forfait.

In beide situaties is het maandbedrag dat je betaalt €729,34 bruto per maand. Per jaar ben je dus €8870,87 bruto kwijt. Ik ga niet voor elk jaar de betaalde rente berekenen, maar voor een aantal jaren heb ik de betaalde rente uitgerekend. En ook de nog openstaande hypotheekschuld.


Einde jaar
woningwaarde
Hypotheekschuld
Netto woningwaarde
Betaalde rente
1
 €   200.000,00
 €       195.084,23
 €                   4.915,77
 €       3.955,10
5
 €   200.000,00
 €       174.408,72
 €                 25.591,28
 €       3.546,04
10
 €   200.000,00
 €       146.128,35
 €                 53.871,65
 €       2.986,51
15
 €   200.000,00
 €       114.876,29
 €                 85.123,71
 €       2.368,19
20
 €   200.000,00
 €         80.340,31
 €               119.659,69
 €       1.684,89
25
 €   200.000,00
 €         42.175,32
 €               157.824,68
 €           929,80
30
 €   200.000,00
 €                    0,00
 €               200.000,00
 €             95,36




Huidige situatie
In de huidige situatie betaalt de woningeigenaar in jaar 1 van de €8870,87 aan totale kosten, €3955,10 aan rente, de rest is aflossing. Van deze €3955,10 krijgt hij via de inkomstenbelasting 40,5% terug. Dat is €1.601.82 teruggaaf. Zo heb ik dit ook voor de andere jaren berekend.



Einde jaar
teruggaaf
netto kosten
1
 € 1.601,82
€7.269,05
5
 € 1.436,14
€7.434,72
10
 € 1.209,54
€7.661,33
15
 €     959,12
€7.911,75
20
 €     682,38
€8.188,49
25
 €     376,57
€8.494,30
30
 €       38,62
€8.832,25

Na de looptijd van de hypotheek betaal je geen belasting. Het huis wordt namelijk niet gezien als vermogen zolang je in die woning blijft wonen.

Nieuwe situatie
Nu dan de situatie waarbij de netto waarde van de woning in box 3 wordt meegerekend. Bij het afsluiten van de hypotheek is de netto woningwaarde 0. De hypotheekschuld is namelijk gelijk aan de woningwaarde. Maar direct na de eerste maandelijkse betaling is de hypotheekschuld lager dan de waarde van de woning en ontstaat er dus een net woningwaarde, die bij het vermogen mag worden opgeteld. Over die waarde dient dus vermogensrendementsheffing betaalt worden. Voor dezelfde jaren is ook uitgerekend wat je dan extra aan vermogensrendementsheffing zou moeten betalen.

Einde jaar
woningwaarde
Hypotheekschuld
Netto woningwaarde
VRH
Totale kosten
1
 €   200.000,00
 €       195.084,23
 €                   4.915,77
 €       58,99
€8.929,86
5
 €   200.000,00
 €       174.408,72
 €                 25.591,28
 €     307,10
€9.177,96
10
 €   200.000,00
 €       146.128,35
 €                 53.871,65
 €     646,46
€9.517,33
15
 €   200.000,00
 €       114.876,29
 €                 85.123,71
 € 1.021,48
€9.892,35
20
 €   200.000,00
 €         80.340,31
 €               119.659,69
 € 1.435,92
€10.306,78
25
 €   200.000,00
 €         42.175,32
 €               157.824,68
 € 1.893,90
€10.764,76
30
 €   200.000,00
 €                    0,00
 €               200.000,00
 € 2.400,00
€11.270,87

Na het aflossen van de hypotheek blijf je je leven lang €2.400 per jaar aan vermogensrendementsheffing betalen. 
De bedragen die in de tabel zijn berekend voor de vermogensrendementsheffing vallen natuurlijk best wel mee, zeker als je het vergelijkt met de hypotheeklasten. Maar daar zit de adder onder het gras. Dit zijn niet de enige kosten die je betaalt. Gedurende de looptijd van de hypotheek betaal je ieder jaar €8.870,87 aan rente en aflossingen. En die kosten zijn in deze situatie netto kosten. 

Vergelijking
Als je beide situaties dan naast elkaar zet, zie je dat de situatie waarin de woning in box 3 wordt geplaatst jaar voor jaar meer kost dan de huidige situatie. Dat is uitgezet in de laatste tabel.

Einde jaar
Box 1
Box 3
Verschil
1
€7.269,05
€8.929,86
-€1.660,81
5
€7.434,72
€9.177,96
-€1.743,24
10
€7.661,33
€9.517,33
-€1.856,00
15
€7.911,75
€9.892,35
-€1.980,60
20
€8.188,49
€10.306,78
-€2.118,30
25
€8.494,30
€10.764,76
-€2.270,46
30
€8.832,25
€11.270,87
-€2.438,62

En na het aflossen van de hypotheek betaal je met je huis in box 3 nog steeds €2.400 per jaar.

Conclusie
Misschien maak ik een gigantische denkfout, maar ik zie niet hoe het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 een voordeel kan opleveren huiseigenaren. Wellicht als vlak na de koop van een huis de woningmarkt helemaal instort en de waarde met 25% daalt. Dan heb je een aantal jaar voordeel wellicht. Maar als dat niet gebeurt, betaal je volgens mij altijd meer belasting dan met het huidige systeem.

Reacties

  1. Mooi voorbeeld! Een paar opmerkingen:
    -iemand die net een huis koopt heeft meestal geen 50.000 aan vermogen op de bank.
    -deze persoon zou in de huidige situatie ruim 600,- per jaar aan eigenwoningforfait moeten betalen. Ik neem aan dat deze belasting in de nieuwe situatie verdwijnt
    -deze maatregel zou een sloot aan geld opleveren, al dnek je alleen maar aan alle afbetaalde huizen in nederland. Het gevolg is dat alle belastingen een beetje omlaag zouden kunnen gaan. Dit zou ook in het voordeel van deze jonge koper kunnen zijn.
    kortom: dit is zo'n ingrijpende maatregel dat het hele belastingstelsel op de schop gaat. Het is dan zeer moeilijk om te voorspellen wat elk percentage etc gaat worden.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ja precies, het kan alleen gunstig uitpakken als er meer verandert dan alleen het verhuizen naar box 3. En zo lang daar geen duidelijkheid over is, kan niemand roepen dat dit gunstig is voor de jonge huizenkoper.

      Over het spaargeld ben ik het eens trouwens, maar dan rekende het wel makkelijk :)

      Verwijderen
  2. Ik snap het even niet zo goed. Wat zou nu het voordeel moeten zijn? Er komen alleen maar kosten bij, dus dit brengt de lasten dan toch niet omlaag?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Nee precies. Zonder dat er andere maatregelen genomen worden die de belastingdruk verlagen, levert dit helemaal niets op voor de jongere huizenbezitter.

      Verwijderen

Een reactie posten

Populaire posts van deze blog

Annuïteitenhypotheek zelf berekenen: extra aflossingen en rentewijziging

Gisteren schreef ik al hoe je zelf met excel kunt je annuïteitenhypotheek kan berekenen. Daarin schreef ik ook dat ik vandaag nog verder zou gaan met het toevoegen van extra aflossingen en laten zien hoe je een renteverandering kan toevoegen.

Voordat ik begin heb ik uitgevonden hoe ik het bestand beschikbaar kan maken voor iedereen. Via deze link moet het bestand te downloaden zijn.

Extra aflossingen
Waar waren we gebleven? We hadden voor 360 maanden berekend wat de rente en de aflossing was en kwamen ook mooi op 0 euro uit aan het eind van de looptijd. Ons maandbedrag was €954,83.

De eerste regels van de berekening zagen er als volgt uit.

Om nu de extra aflossingen mogelijk te maken gaan we eerst een kolom voegen tussen de kolom aflossing en de kolom hpotheek na aflossing. Dat doe je door bovenaan op de "F" te klikken met je linker muisknop en daarna met je rechter muisknop. Uit het menuutje dat dan tevoorschijn komt kies je invoegen.
In cel F6 (kolom F is nu de lege kolom e…

De hypotheek: Een soort van terug bij af

De afgelopen jaren hebben we best wel wat extra afgelost op onze hypotheek. Dat deden we vooral om te voorkomen dat we ooit nog "onder water" zouden komen te staan mochten we ons huis willen verkopen, maar ook om de maandlasten te verlagen en eerder van onze hypotheek af te kunnen zijn.
Intussen is onze hypotheek een kleine €36.000 lager dan toen we het huis kochten in 2013 en is het gespaarde bedrag in onze spaarpolis gestegen met ruim €12.000. In totaal hebben we dus zo'n €48.000 van onze schuld afgehaald. De maandlasten zijn daarmee ook flink gedaald, in totaal met zo'n €155 per maand. De exacte cijfers kun je nalezen op de hypotheekpagina.

De afgelopen periode hebben we goed nagedacht over wat onze woonwensen zijn, of we nog willen verhuizen en wat we met de hypotheek willen. Daar kunnen we eigenlijk best kort over zijn: We willen best nog een keer verhuizen, maar niet in de huidige markt. We willen namelijk in de Randstad blijven en ondanks dat we nu een fikse …

Grote uitgave(n)

Een tijdje terug schreef ik tussen neus en lippen door dat we een grote uitgave hadden gedaan. We hebben namelijk een nieuwe (tweedehands) auto gekocht. Daar is een heel denk- en afwegingsproces aan vooraf gegaan.

Zoals trouwe lezers van dit blog misschien wel weten vielen de onderhoudskosten aan onze vorige auto ons behoorlijk tegen. In die paar jaar tijd hebben we enkele duizenden euro's weggebracht naar onze dealer.

De laatste tijd maakte onze auto weer een raar geluid. Alsof er ergens bij een voorwiel wat aanliep. Dat werd steeds wat erger. Dat zou dus kosten met zich meebrengen.

Wel gingen we nog met onze intussen oude auto op vakantie. Daar hadden we ons jaarlijkse spelletje willen we binnenkort een nieuwe vouwwagen kopen of willen we gaan sparen voor een caravan?
Nadat we diverse medekampeerders met caravan zagen die heel makkelijk zich installeerden en weer vertrokken, besloten we (weer) eens een lijstje te maken van de voor- en nadelen van beide opties.

Dit keer viel ui…