woensdag 3 februari 2016

Extra aflossen annuïteitenhypotheek: maandelijks of ineens

Voor dit jaar heb ik als doel om minimaal €1000 extra af te lossen op ofwel de annuïteitenhypotheek ofwel de restschuld, die ik ook annuïtair aflos.

Wat levert nu het meest op als je extra aflost op een lening die je toch al aflost? Kun je het beste elke maand een deel extra aflossen, of sparen en aan het eind van het jaar in één keer dat bedrag extra overmaken?

Ik heb mijn hele annuïteitenhypotheek in excel staan, en kan precies uitrekenen wat de invloed van een aflossing is op het maandbedrag, het rentedeel daarvan en daarmee dus ook het aflosdeel van dat bedrag.
Ik heb daarom de volgende drie situaties doorgerekend:

  1. In de maanden februari tot en met november los ik elke maand €100 extra af, 
  2. In november los ik in één keer €1000 af.
  3. In februari los ik in één keer €1000 af.
Waar kijk ik dan naar om te bepalen wat ik uiteindelijk ga doen?
  1. Wat is de openstaande hypotheek op 31 december?
  2. Hoeveel heb ik totaal in 2016 betaald aan de annuïteitenhypotheek?
  3. Wat is het resterende maandbedrag als ik besluit verder nooit meer extra af te lossen?
Uitgangspunten:
Ik ga uit van de situatie zoals die was op 1 januari van dit jaar. In januari heb ik namelijk geen extra aflossing op de annuïteitenhypotheek gedaan, maar is er natuurlijk wel een reguliere aflossing van iets meer dan €100 geweest.

Aan het begin van dit jaar was de openstaande schuld op dit deel €63.576,78. De rente op dit deel is 4,15%. Als ik dit jaar niets extra aflos op dit hypotheekdeel dan zijn de kosten levert dit het het volgende op:
  • Openstaande schuld: 62.336,35
  • Totaal betaald: €3.855.44, waarvan €2.615,02 aan rente
  • Maandbedrag aan het einde: €321.29
  • Nog te betalen tot einde looptijd: €103.454.44
Dit is het uitgangspunt voor de vergelijking.

Berekeningen
Bij iedere aflossing die je doet op een annuïteitenhypotheek wordt het maandbedrag verlaagd. Dit komt deels doordat je minder rente hoeft te betalen over een lager openstaand bedrag, maar je hoeft ook minder af te lossen in de resterende termijnen. Een extra aflossing helpt dus twee keer mee. Afhankelijk van hoever je al in de looptijd bent, zal het ene of het andere deel meer invloed hebben.

Het betekent dus ook dat je na een aflossing per maand iets minder regulier gaat aflossen dan in de situatie wanneer je niets extra's had afgelost. Immers, aan het eind van de looptijd moet in beide gevallen de gehele schuld zijn afgelost. In mijn geval betekent dit dat wanneer ik in februari een aflossing doe van €100, de reguliere aflossing in maart €101,96 wordt in plaats van €102,12 zonder aflossing.

De uitslag

In de tabel hieronder heb ik alle situaties door gerekend


betaald 2016
rente 2016
openstaand 31-12-2016
nog te betalen
maandbedra
Totaal tot einde looptijd
Besparing
Zonder afl
 €    3.855,44
 €    2.615,02
 €  62.336,35
 €  103.454,44
 €        321,29
 €  107.309,88
 €                   -  
10x €100
 €    4.827,42
 €    2.596,09
 €  61.345,45
 €  101.809,91
 €        316,18
 €  106.637,34
 €          672,55
€1000 in nov
 €    4.850,30
 €    2.611,56
 €  61.338,04
 €  101.797,62
 €        316,14
 €  106.647,92
 €          661,96
€1000 in feb
 €    4.804,75
 €    2.580,69
 €  61.352,72
 €  101.821,99
 €        316,22
 €  106.626,73
 €          683,15

Als je kijkt naar de kosten in 2016 is de winnaar duidelijk het direct aflossen van het hele bedrag in februari. Dat is wel logisch. Dit levert direct een besparing op van €4,96 per maand.
Tweede is het gespreid aflossen en aflossen in november is het minst gunstig voor het totaal betaalde bedrag in 2016. 
Echter, als je pas in november aflost is je openstaande schuld aan het eind van het jaar wel het laagst. En de rest van de doorlooptijd van de hypotheek zijn je maandlasten ook het laagst. Op dat vlak komst juist het heel vroeg aflossen als minste uit de bus.

Maar uiteindelijk gaat het natuurlijk om het totale bedrag dat je voor je hypotheek kwijt bent. En dan blijkt dat het verschil in kosten die je in het lopende jaar maakt hoger zijn dan het verschil in kosten gedurende de resterende 27 jaar. Dat gaat bij mij een beetje tegen het gevoel in.

De winnaar is dan uiteindelijk het gelijk aflossen van €1000 in februari, gevolgd door het maandelijks aflossen van €100 en als laatste het aflossen in november. Het verschil op de hele looptijd van de hypotheek tussen de hoogste en de laagste is ongeveer €11, ongeveer 0,1% van de totale kosten.
Over de hele looptijd levert deze investering van €1000 tussen de 66 en 68% rendement op. Dat is dus zeer netjes.

Als laatste opmerking achteraf, ik heb de spaarrente die ik zou ontvangen als ik het geld tot november op een spaarrekening zou zetten niet meegerekend. Dat zou de vergelijking wat zuiverder maken en de verschillen nog wat kleiner.

En wat ga ik dan doen?
Om gelijk aan het begin van het jaar moet je dat bedrag natuurlijk wel (over) hebben. Ik vind mijn buffer op dit moment niet hoog genoeg om daar nu ineens €1.000 vanaf te snoepen om het maximale rendement uit mijn aflossing te halen. Dus kies ik voor de gulden middenweg en ga ik maandelijks €100 extra aflossen.
Dat wordt dan extra bovenop de €125 per maand die ik op het aflossingsvrije deel al aflos. En dat betekent ook dat het spaargeld iets minder snel zal toenemen.

3 opmerkingen:

  1. Een heel helder overzicht en uitleg. Mijn complimenten!
    Maar ik ben nu toch wel benieuwd wat je gaat doen. Je post is volgens mij nog niet helemaal af; het eindigt met 'Om gelijk aan het begin van het jaar moet je' :-)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. nee inderdaad dacht dat ik op opslaan had gedrukt, maar blijkbaar publiceren..

      Verwijderen
  2. Handig dat je zo handig bent met EXCEL. Kun je ook uitrekenen of het slimmer is om op annuïteiten hypotheek af te lossen of op je aflossingsvrije?
    Want door af te lossen op de AN-Hypo gaan je maandlasten harder naar beneden natuurlijk. Dus maak je meer geld 'vrij' voor extra aflossen. Of beredeneren kan ook ;)

    BeantwoordenVerwijderen