zondag 23 oktober 2016

Onze spaarhypotheek: de berekeningen

Deze week heb ik al twee blogs geschreven over onze spaarhypotheek. Hier schreef ik over twee scenario's die ik zelf had uitgewerkt en hier schreef ik over de opmerkingen en het mogelijk inkorten van de hypotheek. Ook collega-blogger in 10 jaar was deze week goed op dreef met artikelen over de spaarhypotheek.

Twee uitgewerkte scenario's
Vandaag dan het derde deel van onze serie. In dit blog heb ik twee mogelijke scenario's uitgewerkt om te vergelijken. In beide scenario's verkorten we de looptijd naar 20 jaar. In ons geval zou dat betekenen dat we in februari 2026 van dit deel van de hypotheek af zijn. Wanneer het lukt om  per jaar fors op de andere delen af te lossen zullen we tegen die tijd ook nagenoeg van de aflossingsvrije hypotheek en de annuïteiten hypotheek af zijn.

Voor de berekeningen van beide scenario's ben ik uitgegaan van de volgende zaken:

  • Rente op de hypotheekschuld en het spaardepot: 3,1%
  • Belastingtarief inkomstenbelasting: 42%
  • Kosten bij inleg in spaardepot: 5,8%
  • Waarde spaardepot op 1-2-2017: €22.600
  • Kosten per keer looptijd verkorten €500
  • Bij aflossingen kijk ik alleen naar of 10% mogelijk is, niet naar kleinere stappen.
  • De huidige lasten per jaar voor de spaarhypotheek bedragen nu €3.553,72

We rekenen de hypotheekrente aftrek mee in deze berekeningen. Dat is wel zo eerlijk. Daarnaast rekenen we ook de kosten mee die we betalen voor de maandelijkse inleg in het spaardepot. De uiteindelijke echte kosten per maand zijn dan de netto hypotheekrente plus de inleg in het spaardepot plus de bijkomende kosten.

De twee mogelijkheden die ik heb doorgerekend zijn de volgende:
  1. Op 1-2-2017 looptijd verkorten naar 20 jaar. Verder geen aflossingen of wijzigingen aan de spaarhypotheek.
  2. Ieder jaar 10% aflossen totdat dat niet meer kan i.v.m. bandbreedte, vervolgens looptijd inkorten naar 20 jaar en verder 10% per jaar aflossen tot de bandbreedte wordt bereikt.

Looptijd verkorten op 1-2-2017
Als we de looptijd volgend jaar gelijk verkorten naar 20 jaar gebeurt er niets met de hypotheekrente die we betalen. Het hypotheekbedrag blijft namelijk hetzelfde en de betaalde hypotheekrente dus ook. Wel gaat de inleg in het spaardepot fors omhoog. Die inleg komt uit op €471,22 netto. Met bijkomende kosten komt dat uit op €498,55 per maand.
Met de netto hypotheekrente van €132,85 worden de totale maandelijkse lasten €631,40, of €7.576.82 per jaar. Dat is ruim €4.000 per jaar meer dan we nu kwijt zijn aan dit hypotheekdeel.
In tabelvorm ziet dit er als volgt uit:

De totale kosten tot het eind van de looptijd zijn dan ruim €76.000 in 9 jaar tijd (2016 is jaar 11 in de looptijd). 

10% aflossen tot de bandbreedte en dan inkorten
Als we de komende jaren telkens 10% aflossen totdat we de bandbreedte bereiken ziet de tabel er heel anders uit. Ieder jaar dat we aflossen gaan we minder inleggen, zitten daar minder kosten aan verbonden en gaan we ook nog eens minder hypotheekrente betalen. Daarmee krijgen we ook minder hypotheekrenteaftrek terug.
We kunnen 4 jaren 10% aflossen zonder dat we de bandbreedte van 1:10 overschrijden. In stapjes daalt de inleg dan naar €22,11 per maand wat een bandbreedte van 7,2 betekent. De te betalen hypotheekrente daalt ook mee in stapjes naar €79,22 per maand
De vaste lasten van dit hypotheekdeel dalen in het eerste jaar naar €3.005,42, ruim 500 euro lager dan dat we nu betalen. Echter, moet daar de aflossing nog bijgerekend worden om de vergelijking eerlijk te maken. Dan komen de kosten op bijna €12.000 uit voor dat jaar. Een stuk hoger dan in het vorige scenario.

In het 5e jaar moeten we de looptijd verkorten naar 20 jaar vanwege de bandbreedte. We kunnen dan ook voor de laatste keer een aflossing doen van 10%. We hebben dan 50% van de hypotheeksom afgelost. De inleg is dan weer bijna gelijk aan wat hij nu is, maar de hypotheekrente is maar de helft ten opzichte van nu. 
Nog een keer 10% aflossen komt vervolgens uit op een maandelijks te storten bedrag van net 2 euro. Dan gaan we dus ver over de bandbreedte heen. Naar kleinere aflossingen kijk ik niet, dus vanaf dit jaar blijven de kosten gelijk.
In tabelvorm ziet dit er als volgt uit:

De totale kosten voor dit scenario bedragen ruim €70.500 in 9 jaar tijd. 

Vergelijking
Uiteindelijk komt het scenerario waarbij we eerst aflossen en pas later de looptijdverkorten een stuk goedkoper (ruim €5.700) uit dan gelijk inkorten van de hypotheek. Wel is het zo dat bij dit scenario de kosten vooral in de eerste jaren zitten en dat het terugverdienen pas in de laatste jaren plaatsvindt. 
Dat betekent dat we wel de mogelijkheden moeten hebben om dit schema de eerste jaren te kunnen volhouden.
Voor komend jaar weten we dat we de mogelijkheden hebben, maar of dat de jaren erna ook zo is zal de tijd moeten leren. Mocht dat niet zo zijn, dan hebben we in ieder geval wel lagere lasten dan voorheen en kunnen we eenvoudig kiezen om wat minder of helemaal niet af te lossen.
Dat brengt me gelijk bij wat voor ons het grootste nadeel is van het scenario waarbij we gelijk de looptijd verkorten: Er is namelijk geen weg terug meer. Zodra we de looptijd verkort hebben zitten we de rest van de looptijd aan deze hoge lasten vast. Bij onze huidige inkomsten is dat geen probleem, de stijging van de lasten is gelijk aan de daling van de lasten die we zullen hebben als de restschuld is afgelost (deze jaarwisseling).
Maar in het geval dat onze inkomsten zullen dalen is het maar de vraag of wij dat kunnen opvangen. 

Wat gaan we doen?
Komend jaar gaan we sowieso 10% aflossen op de spaarhypotheek. We schreven namelijk al eerder dat we komend jaar op elk hypotheekdeel maximaal boetevrij willen aflossen. Verder zullen we weer gaan sparen om begin 2018 een volgende aflossing te kunnen doen. We gaan dan voor weer 10%, maar als het minder is, dan is het minder. Het wordt een hele uitdaging om dat bij elkaar te sparen.

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen