zondag 12 juni 2016

Lage rente met het oog op rentemiddeling?

Op diverse websites over rentemiddeling valt te lezen dat rentemiddeling interessanter is naarmate de periode waarop je rente nu nog vaststaat korter is. Het idee erachter is dat de boeterente die dan verrekend moet worden klein is ten opzichte van de nieuwe rentevaste periode. Een nog lopende rentevaste periode van 2 jaar wordt vaak genoemd.

Nu heeft onze hypotheekverstrekker pasgeleden de rente voor een vaste periode van 2 jaar fors verlaagd van 1,70% naar 0,99%. Dat klinkt aantrekkelijk, ook al zijn er weinig mensen die voor een dergelijke periode de rente vast zetten.

Onze hypotheekverstrekker gaat vanaf 1 juli rentemiddeling aanbieden en ik las deze week de manier waarop De Bank de rentemiddeling berekent. En toen viel bij mij het kwartje dat die hele lage hypotheekrente best eens een trucje kan zijn om de gevolgen van rentemiddelen te beperken voor hun klanten. Ik zal dat laten zien aan de hand van 2 berekeningen.

De eerste berekening is met de oude rente van 1,70% voor 2 jaar vast. Daarna volgt dezelfde berekening met 0,99%.
Daarnaast geldt voor de berekening het volgende:

  • huidige hypotheek nog 2 jaar rentevast tegen 5%
  • Rente wordt opnieuw vastgezet voor 10 jaar
  • Rente voor 10 jaar vast is 1,98%.
  • Rentemiddelingsopslag is 0,2%
Berekening met "oude" rente
  • De boeterente is 2 jaar * (5,00=1,7)% = 6,6%. 
  • Dit wordt verdeeld over 10 jaar, dus 0,66% per jaar
  • De nieuwe rente voor 10 jaar vast is 1,98% + 0,66% + 0,2% = 2,84%

Berekening met "nieuwe" rente
  • De boeterente is 2 jaar * (5,00-0,99)% = 8,02%
  • Dit wordt verdeeld over 10 jaar, dus 0,802% per jaar
  • De nieuwe rente voor 10 jaar vast is 1,98% + 0,802%  + 0,2%= 2,982%

Doordat de bank de rente voor een 2 jaar rentevaste periode dus verlaagd heeft zal een klant ( die nog 2 jaar aan een hoge rente vastzit) die gaat rentemiddelen de komende 10 jaar 0,14% meer rente betalen dan voor de renteverlaging.

Is dit een toevallige bijkomstigheid van het rentemiddelen of zou deze renteverlaging met voorbedachte rade zijn gedaan? De financiële sector kennende gok ik het laatste. En als dat zo is, dan blijven het boeven....

Er is nog wel een oplossing als je rente nog 2 jaar vaststaat. Betaal nog een jaartje de hogere rente, de 1 jaarsrente is namelijk wel nog 1,70%....

PS Misschien moet ik deze berekeningen eens naar "de kritische media" sturen...

3 opmerkingen:

  1. Ik denk niet dat ze het doen voor de middelvinger. Ik denk eerder dat de abn verwacht dat de boel met 2 jaar weer gaat stijgen. Nu dus veel mensen binnen slepen met een superlage rente. En over 2 jaar heb je al die klanten binnen een moeten ze weer gaan vast zetten. Als de rente dan weer een beetje is gestegen zullen veel van die mensen voor langere tijd vast zetten voordat de rente echt gaat stijgen. En dus zit de bank voor de jaren die komen gebakken.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Zeer scherp gezien! Dit soort berekeningen bevestigt voor mij het gevoel dat we nog niet eens zo'n slechte hypotheek hebben, ook al lijkt de rente hoog (4,8% voor 25 jaar) in vergelijking met wat de rente nu doet.

    N.

    BeantwoordenVerwijderen