dinsdag 16 januari 2018

Lagere maandlasten of de hypotheek inkorten deel 2: De berekeningen

Er is gisteren best veel gereageerd op ons blog over de afweging tussen kiezen voor lagere maandlasten na een extra aflossing of juist voor het inkorten van de hypotheek. Ik begreep deze reacties goed, het gaat eigenlijk om de afweging tussen lage(re) lasten (en flexibiliteit) nu en op een eerder moment veel lagere lasten.

Zoals ik gisteren als schreef, kozen wij in het verleden juist voor lagere lasten, juist om ze op een niveau te krijgen waarbij we ze ook bij tegenslag nog goed kunnen blijven betalen. Bij werkloosheid bijvoorbeeld zullen we bij de huidige lasten geen problemen hebben om netjes de bank te kunnen blijven betalen.

Maar nu die maandlasten dus voor ons voldoende laag zijn, willen we ook kijken hoe we de hypotheek kunnen aflossen met zo min mogelijk geld. Dat is ook de reden dat we nu gekeken hebben naar looptijdverkorting.

Ik vergelijk onze annuïteitenhypotheek zoals die nu is, dus met de afgeloste €300 waarvoor we al opdracht gegeven hebben. Ik ga er vanuit dat we ieder jaar 10% aflossen aan het eind van het jaar. Voor dit jaar reken ik dan met 10%-€300. Onze annuïteitenhypotheek heeft een rente van 3,56% en bedraagt per 1 februari ca. €53.750. Voor verder details kun je op onze hypotheekpagina kijken.

In het eerste geval kiezen we voor verlaging van de lasten, en in het tweede geval voor looptijdverkorting. Het geld dat we besparen door de lagere lasten gebruiken we het jaar erop voor aflossing op de aflossingsvrije hypotheek. In het geval van looptijdverkoring lossen we voor de berekening nu even niets af op de aflossingsvrije hypotheek.

Er zijn voor ons twee zaken van belang. Wanneer kunnen we in beide gevallen van dit hypotheekdeel af zijn en wat kost het ons uiteindelijk.

Optie 1: Lagere maandlasten

Als we kiezen voor lagere maandlasten kunnen we op 1 februari 2025 van dit gehele hypotheekdeel af zijn. Naast het volledig aflossen van de annuïtaire hypotheek kunnen we op deze manier ook nog bijna €12.700 aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. In tabelvorm ziet dat er als volgt uit:


Lagere maandlasten
 
 
 
Besparing op annuIteiten
Besparing op aflossingsvrij
Aflossing op aflossingsvrij
2018
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2019
                               389,28
                                          -  
                               389,28
2020
                               807,60
                                   10,51
                            1.207,39
2021
                           1.237,44
                                   32,60
                            2.477,43
2022
                           1.680,12
                                   66,89
                            4.224,44
2023
                           2.136,84
                                 114,06
                            6.475,34
2024
                           2.609,28
                                 174,83
                            9.259,45
2025
                           8.625,33
                                 250,01
                          18.134,79


Eind 2025 zijn onze maandlasten daardoor met €294,56 gedaald ten opzichte van nu. Aan openstaande hypotheek hebben we dan nog €27.306,30 + €79.800 (spaarhypotheek) is ruim €107.000.

Optie 2: Looptijdverkorting

Als we kiezen voor dezelfde aflossingen aan het eind van het jaar, maar dan met looptijdverkorting kunnen we de annuïtaire hypotheek op 1 juli 2024 afgelost hebben. Voor de excel liefhebbers, ik heb de verkorting per aflossing berekend met doelzoeken en dan afgerond op hele getallen. Het kan dus zijn dat de maandlasten met een paar dubbeltjes verschillen per jaar. Deze verschillen heb ik niet meegerekend.

Dat half jaar verschil lijkt niet heel veel. Maar Vanaf dan kunnen we €266 per maand extra gebruiken om af te lossen plus nog de extra aflossingen van 2024 en 2025. In tabelvorm ziet dat er als volgt uit:

Looptijdverkorting
 
 
 
Besparing op annuIteiten
Besparing op aflossingsvrij
Aflossing op aflossingsvrij
2018
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2019
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2020
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2021
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2022
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2023
                                        -  
                                          -  
                                        -  
2024
                           8.309,40
                                          -  
                            8.309,40
2025
                           9.905,40
                                 224,35
                          29.940,55

Op deze manier kunnen we bijna €30.000 aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. Dat betekent dat er eind 2025 nog maar iets meer dan €10.000 aan aflossingsvrije hypotheek over is. Dat is een besparing in de maandlasten van €333,50.

Als we vanaf nu dus kiezen voor looptijdverkorting dan zijn we eind 2025 dus bijna €12.000 verder met het aflossen van onze gehele hypotheek dan wanneer we kiezen voor lastenverliching. Dat is echt wel substantieel.

Ook loopt in 2025 de rentevaste periode af van het aflossingsvrije hypotheekdeel en zouden we dat deel wellicht helemaal kunnen aflossen met nog maar een uitstaand bedrag van €10.000. Dat zie ik met een bedrag van ruim €27.000 niet zo snel gebeuren.

Dit lijkt dus in het voordeel te zijn van inkorten van de hypotheek. In een volgende post zal ik ook de totale kosten doorrekenen t/m 2025 en wellicht ook nog verder.

Naschrift:
Eigenlijk komt het scenario met looptijdverkorting nog gunstiger uit. We kunnen namelijk in 2024 niet meer dan €5.000 aflossen (10%). Het meerdere zullen we moeten aflossen op de spaarhypotheek. Dat deel heeft een hogere rente wat een grotere besparing in de maandlasten oplevert. Daarnaast zal dan ook de inleg verlaagd worden wat ook weer extra bespaart in de maandlasten. Al die besparingen kunnen in 2025 dan ook weer gebruikt worden voor een extra aflossing.

zondag 14 januari 2018

Lagere maandlasten of de hypotheek inkorten?

Naar aanleiding van een opmerking op ons blog over de eerste aflossing van het jaar van In 10 jaar FO (of Simpelrijkleven) zijn we nogmaals gaan nadenken over aflossen op de annuïtaire hypotheek. Ze schreef daar zelf ook een mooie blog over.

We kunnen in plaats van het verlagen van onze maandlasten na een extra aflossing ook kiezen voor looptijdverkorting. Daarmee hou je het maandbedrag dat je betaalt (nagenoeg) gelijk na een extra aflossing, maar wordt het aantal resterende termijnen aangepast.
Omdat je minder rente betaalt blijft er per maand meer over om regulier af te lossen.

Wij hebben daar dus de afgelopen week ook eens naar gekeken. We kwamen tot zaken die we moesten of wilden uitzoeken voordat we er een besluit over konden nemen:

  • Laten de hypotheekvoorwaarden het toe?
  • Vinden we onze huidige maandlasten al laag genoeg?
  • Hoeveel tijd winnen we er nou echt mee?
Op die eerste twee vragen konden we snel antwoord vinden. De hypotheekvoorwaarden laten looptijdverkorting toe. Er staat ook niets over een vergoeding die daar bij zou horen. Wel is deze mogelijkheid nog niet te kiezen via internetbankieren. We zullen dan weer ouderwets via formulieren moeten werken om extra af te lossen.
Onze maandlasten vinden we laag genoeg. We betalen intussen minder dan de maximale huur voor een sociale huurwoning, inclusief de opbouw in onze spaarhypotheek.

Maar misschien nog wel de belangrijkste vraag: Wat lever het ons aan tijd (en geld) op?

In onze berekeningssheet hebben we eens zitten spelen. Een extra aflossing van ca 350 euro levert ongeveer 3 maanden looptijdverkorting op. 10% extra aflossen lever een verkorting van 60 maanden op. Dat is substantieel.

Onze annuïtaire hypotheek loopt nu tot november 2043. Dus 1 jaar kiezen voor looptijdverkorting levert een einddatum op van november 2038. Als we gewoon elk jaar 10% extra aflossen en kiezen voor lastenverlichting zijn we in 2026 van dit hypotheekdeel af. We zullen dus 3 jaar moeten kiezen voor looptijdverkorting om op dezelfde datum uit te komen. Daarna hoeven we echter niet meer extra af te lossen en zouden we ons kunnen richten op de andere hypotheekdelen.

Binnenkort ga ik eens met de bank bellen om de benodigde papieren in huis te halen om voor op de ouderwetse manier de extra aflossingen te kunnen regelen.

Kiezen jullie voor looptijdverkorting of lastenverlichting?



vrijdag 12 januari 2018

170 euro gevonden: Hoe we toch nog niet alle financiën goed in beeld hadden

Een tijdje terug kregen we een brief thuis van een bank waar we, blijkbaar, nog een online spaarrekening hadden lopen. Ze hadden hun systemen vergeleken met de basisadministratie en hadden twee adressen verschillende adressen van ons gevonden. Of we wilden aangeven welke de goede was. Dat hebben we netjes online gedaan.

We gingen er vanuit dat er geen geld meer op de rekening stond, dus deze week besloten we om de rekening maar af te sluiten. De spaarrente was niet meer concurrerend, en als we er toch geen geld op hadden staan dan konden we hem net zo goed opzeggen. Dat scheelt dan ook weer administratie.

Toen ik inlogde bleek dat er toch nog wat op stond, namelijk ruim 170 euro. In december 2014 hadden we de laatste storting gedaan en vanaf toen niets meer mee gedaan, alleen werd er jaarlijks rente bijgestort. Dat laat overigens ook wel een triest beeld zien over de renteontwikkeling de laatste jaren. De ontvangen rente over 2015, 2016 en 2017 liep fors terug van €2,20 over 2015 tot €0,73 over het afgelopen jaar.

De rekening is nu opgezegd en het geld is ondergebracht op de bufferrekening. Al met al toch een meevallertje..

Hebben jullie wel eens van dit soort meevallers gehad?

donderdag 4 januari 2018

Eerste extra aflossing van 2018

Het heeft even geduurd nadat de laatste aflossing van 2017 samen met de rest van de hypotheek werd afgeschreven voordat onze bank de hypotheekgegevens had bijgewerkt, maar gisteren was het dan eindelijk het geval. De eindafrekening van 2017 kan nu echt in de administratie worden verwerkt. Dat scheelt slechts enkele Euro's met wat ik eerder al over de hypotheek geschreven heb.

Ook stond vanaf gisteren in internetbankieren de mogelijkheid weer open om een extra aflossing te doen. Dat heb ik dan ook gelijk maar gedaan. Conform het plan voor dit jaar heb ik opdracht gegeven voor een extra aflossing van €300 op de annuïtaire hypotheek.

Deze aflossing zorgt voor een daling van de maandlasten met €1,48. Alle beetjes helpen zullen we maar zeggen.

Doen jullie deze maand nog extra aflossingen?

woensdag 3 januari 2018

Hypotheekweg 2 jaar: Veranderingen op komst

Twee jaar geleden zijn we dit blog gestart met dit bericht. Op dat moment hadden we net ons oude appartement verkocht met een restschuld en zaten we met een hypotheek van ruim twee ton op onze huidige woning. Van het inkomen van M ging bijna de helft op dat moment naar de hypotheek en restschuld.
Op dat moment ging de knop om, we wilden onze schulden een stuk behapbaarder maken en daarmee onze hypotheeklasten naar beneden brengen. Met het blog konden we delen waar we bij het aflossen tegenaan liepen, maar was vooral ook een middel voor onszelf om onze vorderingen bij te houden. De naam hypotheekweg paste daar ook goed bij.

Intussen zijn we dus twee jaar verder en is er een hoop veranderd. Vorig jaar losten we de gehele restschuld af en ondertussen is onze hypotheek met ruim €30.000 gedaald. De hypotheeklasten zijn op dit moment nog minder dan 25% van M's netto inkomen. Onze hypotheekschuld is nu al een stuk behapbaarder geworden.

Intussen zijn de onderwerpen op dit blog ook veel diverser geworden. Van kleinere onderwerpen als het extra geld verdienen op internet via Euroclix of Panelwizard, naar beleggen en zelfs misstappen zoals met Recyclix. De naam "Hypotheekweg" begon steeds minder de lading te dekken vonden we zelf.

Wat willen we dan?
Gisteren schreef lekker lang leven met minder een mooie en interessant bericht over jezelf de juiste vragen stellen. Dat hebben wij onszelf in de Kerstvakantie ook gedaan. Want wat hebben al die onderwerpen met elkaar gemeen? Waarom lossen we zo agressief af op de hypotheek? Waarom beleggen we en waarom proberen we bewuster met onze financiën om te gaan dan dat we veel om ons heen zien gebeuren?

Het antwoord is: We willen meer vrijheid. Meer vrijheid zodat we niet afhankelijk zijn van de hoogte van onze huidige inkomens, de vrijheid om minder te gaan werken als we ons daar beter bij voelen. De vrijheid om ander werk te zoeken dat minder veel betaalt dan dat we nu hebben. Maar (ultiem) ook de vrijheid om helemaal te stoppen met werken en misschien wel te gaan (D)rent(h)enieren.

Maar ook: de vrijheid om onze kinderen en andere naasten de tijd en aandacht te geven die wij die we willen geven en die we denken dat ze nodig hebben en verdienen.

De focus op onze financiën is daarom slechts een middel om die vrijheid te bereiken.

Veranderingen op komst
Daarom zijn we in alle stilte tijdens de Kerstvakantie bezig geweest om wat veranderingen voor te bereiden. Het was de bedoeling om die vandaag te introduceren als het ware een traktatie voor onze verjaardag en te lanceren, maar helaast is dat nog wat te vroeg dag.
Wel kan alvast een tipje van de sluier oplichten. We zijn bezig met een nieuw blog, met een nieuwe naam die veel beter de lading dekt. Met een eigen ".nl".
Dat laatste is al wel geregeld en zelfs is er al een aantal pagina's "live". Alleen willen we jullie pas meenemen naar de nieuwe site als die helemaal naar ons zin is.

Voorlopig blijven hier de blogs nog wel even verschijnen totdat we helemaal gereed zijn om jullie op ons nieuwe blog te ontvangen....

dinsdag 2 januari 2018

Spaar- en beleggingsdoelen 2018

Naast het aflosdoel waar ik vorige week over schreef hebben we ook nog wat andere financiële doelen voor dit jaar.

Andere blik op sparen en beleggen
We gaan wat anders aankijken tegen spaargeld en beleggingen. De belangrijkste eigenschap van een buffer is namelijk dat je snel en redelijk eenvoudig over je geld kunt beschikken in het geval dat je het nodig hebt.
Dat is bij een vrij opneembare spaarrekening het geval, maar, in de meeste gevallen, met beleggingen ook. Deze zijn doordeweeks te verhandelen en dus ook te verkopen en te gelde te maken. Wel is het zo dat de waarde in Euro's sterk kan variëren, dus niet al ons geld in de buffer kan uit beleggingen bestaan. Dat geeft te veel onzekerheid.

Ons doel voor de buffer is om dit op een niveau van 6 maanden vaste uitgaven te krijgen. Dit komt neer op €12.000. Idealiter hebben we dat helemaal waardevast aan spaargeld staan, maar dat is dus niet per se noodzakelijk.

Spaardoel
Met ons spaardoel willen we wel zo veel mogelijk bij die hoeveelheid in de buurt komen. We willen zo'n €800 per maand sparen. We hebben dan ook genoeg over nadat we aan het eind van het jaar de zorgverzekering vooruitbetaald hebben.

Beleggingsdoel
Met beleggen doen we het iets rustiger aan. De mindere inkomsten moeten toch ergens gecompenseerd worden. We beginnen het jaar met €125 maandelijkse inleg in onze beleggingsfondsen. Verder even niets..

maandag 1 januari 2018

Gelukkig en gezond nieuwjaar!



Wij willen alle lezers, reageerders en medebloggers een gelukkig en (financieel) gezond nieuwjaar wensen.